黃詠欣：「新居屋」與「白居二」
2019-12-18
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踏入12月「新居屋」及「白居二」相繼出爐，其實兩者在按揭批核方面大致相同，由於兩者均有政府作擔保，故此銀行在計算按揭申請時並無太大規範，對於貸款人收入等資料都較為寛鬆，亦不需通過壓力測試，但銀行都會查看貸款人的信貸報告，如貸款人有破產或債務重組的紀錄而未有解除令，銀行便不能承做按揭了。
不過要注意兩者仍然存在少計差異，首先銀行不需要為「新居屋」作估價，但「白居二」就需要作估價了，銀行在估價時必需要清楚該單位的補地價折扣率，假設放盤價為500萬(未補地價)，當日以六折發售，現自由市場價估值為800萬，即補價為320萬，結果該單位估值為480(未補地價)，故此「白居二」是有機會出現估價不足的情況，屆時可能借不足9成按揭了。
另外，「新居屋」由於是首次發售，故此最長貸款年期為25年﹔而「白居二」則要視乎樓齡去計算供款年期，一般來說如果居屋首次發售日期起計不超過19年最長貸款期為25年﹔首次發售日期起計超過是19年至24年內就需要減少按揭成數或減少供款期﹔超過24年最長貨款期可為25年，不過按揭成數最高只為6成，在申請按揭時貸款人要提供入息證明及做壓力測試，若不夠計亦不可加擔保人，若然以「白居二」資格購買公屋，以上所有樓齡要再扣減5年計算。
除此之外，雖然銀行對於「新居屋」與「白居二」的貸款人年齡相對較寛鬆，但對於一些極端高齡例子都會影響「白居二」的貸款年期，而每間銀行的做法均有不同﹕有銀行表示要作個別考慮，亦有銀行表示會用105減人齡來計算供款年期，不過都要視乎審批部取態。
最後，筆者建議「白居二」準買家必須要清楚心儀單位的補地價折扣率及其首次發售日期，在購買前可以請業主提供「首次轉讓契據」及「可供出售證明」來取得以上資料。
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