寒柏：香港樓市會否爆破？

美國為應對「新冠肺炎」疫情，再次推出「量化寬鬆」及一系列的「救市措施」。當美國政府忙於救經濟之時，隔離病毒的措施明顯失敗，疫情完全不受控，並繼續創新高。此外，美國本土經濟因隔離政策而幾近停擺，還引發持續數周的暴動。因此，美國政府打算把刺激經濟的政策再「加碼」，並繼續擴大「量化寬鬆」的規模，亦表明不設上限。

「量化寬鬆」重臨，儘管環球經濟已因疫情失控而陷入嚴重衰退，但資產價格卻出現強勁反彈的勢頭。美股已重上高位，港股緊隨其後。那麼，本港樓市的情況又如何呢？

資料來源：中原地產網站

本港樓市受去年的「反修例」暴動拖累，本年初又爆發疫情，確實有回調的跡象。但自從本港疫情開始受控之後，樓市的交投漸見活躍，二手樓的價格有回升的跡象，一手樓更錄得不錯的成交。樓市指數亦有反彈回升之情況。

跟據一些地產經紀朋友表示，有業主確實擔心「國安法」會引發美國對中國及香港新一輪的經濟制裁而願意削價出貨。但近日見港元強勢，賣家的態度又漸見強硬。地產經紀朋友相信市場消息好壞參半，因此賣家總有一些議價空間。此外，據他們觀察所得，現時買樓的都是「用家」，粗略估計佔八成。「投資客」就算有意入市，仍是採取觀望態度，並不急於成交。

當然，住宅中的「用家盤」交投活躍，價錢亦有回升的情況。但豪宅仍不算有起色。商用店舖、酒店更是陷入「冰河時期」。相信在未來的日子裡，疫情改變了不少行業生態，越來越多人接受「在家工作」，本港寫字樓供不應求的情況亦會有改變。

自2003年起，先是店舖、商場及商廈大幅上升，然後接力的是豪宅和個別工廈。一般住宅樓要等到2009年才真正飆升。

現時，樓市似有轉勢之兆。以不同的物業種類來說，商舖租金因疫情持續的關係而大跌，直接動搖了其價值。住宅則供應不足，且仍算是必需品，一般市民縱然失業，仍會想盡辦法避免斷供，因此住宅的抗跌能力又比商用物業高得多了。

那麼，既然店舖開始下跌，到底住宅樓又會否緊隨其後呢？

暫時來說，利好的消息是「量化寬鬆」及低息環境將會持續更久。其次是本港樓宇供應又未有增加之跡象。壞消息是本港失業率非常嚴重，環境經濟亦繼續惡化下去。此外，國家不只一次的談及要解決香港的房屋問題。長遠來說，本港的房屋政策又會否出現180度的改變呢？粗略來說，暫時相關消息有好有壞，一切還要看疫情之發展。

最後，本港人均居住面積只有161平方呎，平均樓齡亦恐怕有30至40年，以居住環境及樓宇質素來說，實是十分惡劣，比很多國際大城市都要差。換句話來說，香港住宅又舊又殘，單位面積又小，但其價錢卻動輒成千上萬，絕對不值得。投資是一回事，但自用卻肯定不值得。「投資價值」也總要有「自用價值」支持。現在卻是「自用價值」極低而僅以「投資價值」主導，到底這畸型現象又可以維持多久呢？

一般情況下，本港樓市易升難跌，但支持樓市的基本因素亦在改變中，樓市泡沫會否爆破，仍孰未知之數。

 

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