黃詠欣：朋友間夾份持有物業

有讀者電郵查詢﹕「我計劃與朋友夾份買樓，當中要注意甚麼呢﹖另外有甚麼潛在風險呢？」

首先，讀者要留意業權問題，如要共同擁有物業，通常以聯名形式辦理屋契，當中包括是聯權共有及分權共有兩類。聯權共有(俗稱長命契)即如死者是以聯權共有形式持有物業的，每一位聯權共有人的權益是互相重疊的，故此，每一位聯權共有人都可以聲稱自己擁有整項物業，如其中一個聯權共有人去世的話，其物業內的權益，會自動由在世的共有人繼承，直至剩下最後一人為止，通常一般親密關係人士以此形式辦屋契，如非親密關係用此形式很容易引起遺產分配衝突﹔至於分權共有即指將單位的權益分為若干份，聯名人士在辦買賣合約時，須指示律師行把各聯名業主欲分佔的業權百分比訂在契約上。如日後任一方業主死亡，其持有業權須經一般遺產承辦由遺產承辦/執行人處理，而並不是由其他業主共同擁有，故此一般關係並不密切深厚或生意夥伴以此方式持有業權較為恰當。

其次，在申請按揭方面，聯名買樓時於銀行敍做按揭時要認識兩個名詞，其一是「按揭人」(Mortgagor)即聯名買樓敍做按揭，他們都一定是按揭人，所以他們都要一同申請作審批﹔其二是「借款人」(Borrower)，即按揭人當中可以其中一位做借款人，屆時銀行就會只計算該人入息是否夠供款，當然「按揭人」亦可以考慮一併成為「借款人」。由於聯名買樓亦同時為成為「按揭人」，故需對所屬物業負責，每月供款都要共同承擔，唯始終按揭是屬長期貸款，實在難以保證任何一方長期都能維持穩定收入，如一方未能準時供款，另一方亦需要承擔。

最後，有機會出現債務問題，因為任何一方都可以將物業向財務機構申請貸款，假設申請貸款後而將來未能還款，財務機構會向所有物業持有人追討債項，甚或釘契收樓。其實，筆者認為朋友間夾份持有物業，事前必需要大家訂出一致目標，討論清楚是長線(收租)或短線(升值)投資，雖然筆者明白朋友間要互相信任，但始終買樓所牽涉的金額較大、年期亦較長，現實當中所有風險(如﹕外圍市況、個人收入等)亦難以評估，所以必須三思，免欲日後因財失義呢﹗