李海文：《大灣區投資》雙城出辣招　哪個城市最得益？

深圳出台辣招後，資金流向周邊城市會導致樓價大漲嗎？很多同行代理一片歡喜，但大家不要忘記中央的定位「房子是用來住的，不是用來炒的」，若然再大幅上漲必引來再一次調控政策。

1、東莞市場已過了入場最好時機，現在樓價暫不宜入手，建議先看看。但如果有個別樓盤位置特別靚，價錢合理，從長遠投資角度看的話都可以入手。另外如代理叫大家入手東莞低水區，建議了解清楚位置及該樓盤發展商過往記錄是否良好，因較偏遠的位置存在較多水份，建議大家買之前要三思。
2、惠州市總面積約11599平方公里，大灣區九市中面積屬第二大，土地供應量大，如真要入手建議鄰近深圳的主城區為佳。
3、肇慶市總面積約15000平方公里，面積屬大灣區九市中最大。究竟如何是好？建議選擇政府重點發展區，如考慮投資，建議按順序排列：端州、高要、鼎湖。

下面詳細介紹下珠海：
珠海地理位置得天獨厚，下半年大量基建（全市各區共32個項目，其中有華僑城、宋城、海洋王國二期等），加上珠海最近變相放寬入戶限制；大量基建將會提供大量職位，必定引入大量人口；少了港澳客戶的青睞珠海樓市，據資料顯示珠海上半年網簽錄得14775宗，而成交量錄得17136宗，同比2019上半年下跌41%。大家不要被下跌數據嚇怕，2020年上半年是內地疫情爆發期及各城市採取封城措施階段，好自然與2019年比成交量會減少，這也是意料之內的事。

隨著港珠澳及國內疫情逐步控制，恢復自由往來，珠海樓市將會迎來新一波成交量。澳門在7月15日已宣佈通關。

想投資置業珠海的香港朋友，給你一些建議：
1、市區：如果以前有入手樓梯樓或較舊屋苑，建議置換新貨。
2、唐家：唐家的資源是不可複製的，大學城、高新科技區、多元化交通、海景資源等。現在還未真正體驗到唐家的價值，相信未來唐家會發展成為中高產區及豪宅區，亦將會媲美香港淺水灣及中西半山區。
3、金灣航空新城：洪鶴大橋、金海大橋連接橫琴，讓航空新城有橫琴“後花園”之稱，除此之外，航空新城的佈局及遠期規劃，成功吸引投資客的關注；近年，在各大開發商進駐的推動之下，航空新城最高樓價突破3萬每平方米。但航空新城入住率除了早期開發的時代山湖海入住率較高之外，其他樓盤的入住率相比西區的斗門還是較遜色，主要原因欠缺原居民，航空城暫時主要靠外地人的遷移，而人口方面現時亦是珠海的不足，根據珠海政府官宣最高時人口達約280萬（其中包括常駐人口及流動人口）。而且航空新城周邊土地供應量非常豐富。所以如果以投資角度來看，航空新城應入手特色物業或單價較低物業。珠海全市共32個項目在進行中，相信未來定會提供大量職位，另配合政府吸引人才政策，雙管齊下，定必吸引大量人口進入珠海。
4、西區斗門（湖心路、白蕉新城、井岸區）：湖心路位置最近航空新城，但不像航空新城那樣“一張白紙”進行規劃，而且湖心路原居民較多，舊有的商業氣氛成形，家和城商場已經營運了兩年，暫時是該區唯一集中型的商場。湖心路亦得到很多發展商的青睞，意味著之後亦會有大量貨湧出市場，在投資角度來看，與航空新城一樣，建議入手湖心路主幹道物業或特色物業。

白蕉新城也是大量原居民地區，而早期一波外來人口的遷入亦主要居住在白蕉新城，與當時較早期開發的時代傾城，萬科魅力之城等住宅項目有關，白蕉新城最大不足是商業配套及學校不夠，近期富元廣場的動工，相信暫時能夠彌補該區商業的不足。而在2020年3月25日，珠海市自然資源局公佈了《珠海市斗門區白蕉東片區B204f03、B204f05管理單元控制性詳細規劃修改》批後公告，其中規劃興建一級鄰里中心1處、二級鄰里中心3處、中小學5所、幼稚園5所及4個公園。交通方面，通往市區暫時也主要經珠海大橋，興建中的香海大橋貫通時間預計在2022年，相信會利好該區樓市， 而在投資方面亦是建議入手特色樓盤或商業配套豐富的樓盤。

最後井岸區，其實井岸區是西區的原行政中心，也是西區的舊城中心，當然類似唐樓的舊樓比較多，原居民及人口較密集，人氣一直是西區之首，生活便利，交通、商業及學校資源等配套比起起湖心路、航空新城好很多。缺點就是規劃稍微落後及改造難度較大，原因涉及「三舊改工程」（相對“白紙”收地會更漫長及成本隨收地時間長而變高），在投資角度睇，這區是剛需自住及當地居民改善型比較多，入住率會相當高，而且二手市場承接率亦較高。個人認為井岸還是好值得入手的，但香港朋友投資較看重未來規劃，可能這區對香港朋友來講吸引力不夠。

溫馨提醒一句：有時候，投資時需人棄我取，人取我棄的思維！

作者：李海文 Dooby Sir 希望廣大讀者/買家入手大灣區物業時，充分掌握知識與資訊，積極與有關房地產專業人士查詢、評估收益和風險，進行安全穩健的物業投資。

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