李海文: 《大灣區投資》長租公寓公司是否可靠？

近期熱爆話題是長租公寓的爆破引起負評，筆者希望用另一個角度與大家去探討分析一下。
在住房租賃市場日益需求增加下，個人認為 [長租公寓/ 房屋租賃托管] 這類服務公司長遠來說確實是有需要的。 可惜經營長租公寓的服務公司往往在經營手法上出現問題導致一連串骨牌效應。

坦白說，現時長租公寓之所出現泡沫爆破問題是人為的經營不善，因為有人竟然向租客收取年租，卻以月付的方式把租金交付業主，然後再利用這筆多收的資金來投資其他項目從而謀取更多利益，最後因風險管理不善而導致資金鏈斷裂，資金無法循環下去，繼而一發不可收拾，最後無法按時向業主交付房租，引致業主急忙收樓，可憐房客既已經被要求收取了一年的租金後，仍然一頭霧水再被逼遷，雙重損失之餘，繼之而來的麻煩，才是真正令人欲哭無淚。

具體而言，除了上述第一種情況，還有第二類情況就是 由於租客對交年租資金有壓力，未必可接受繳交年租，該類公司又以甜言蜜話或優惠，把租金、按金、上期等以貸款形式，放貸給租客。

上述兩類情況發生後，影響不可以説不大，金額滾得越大就越可怕 ，一旦中間出了不可預測的情況 ，受影響的範圍是無法估計，想想都令人心寒。

筆者多舉一個實際例子 ，當租客願意交一年或甚至一年以上的租金給這類租賃公司 ，而租賃公司卻不把全數交到業主手上，後果如何? 據報導有一間長租公寓公司所托管的住房 達40萬間，以每間每月租金為¥2500 x 12個月 ，一年租金收入¥30000，40萬間收入這個數字不得了，如果長租公寓服務公司 將資金用作高風險投資，而遇上經濟突然下行，長期虧損周轉不來，最後當然只能倒閉，關門大吉。

至於第二類，年租金加按金上期再放貸 : 貸款既可收息，又可左手交右手，所有租金始終未交到業主手，租客已經一身債，萬一出事，受傷害及影響的業主和租客，將會是數以十萬計。

如果大規模出現這類公司因失衡或倒閉，坦白說現在暫時沒有適當法例跟進得上，業主可能未必有權收回租客租用之物業， 因為租約上只顯示租客及長租公寓公司關係，與業主無關，而業主亦只簽屬於與長租公寓公司關係的合約。中間一斷鏈，業主租客頓成苦主， 今日的經驗應該是後來者的借鑑。

經此一役，大家認為長租公寓究竟還可按此模式繼續服務? 筆者希望業主和租客吸取經驗後令自己更加冷靜和變得聰明。業主當然必須找個可靠的委託公司或委託人放租，而租客就要更醒目，千萬不能輕信甜言蜜語，更不要貪少許優惠而一次過支付過多的租金，萬一出事，亦可以將自己的損失風險降低。

在未有完善的法制下，相信國家已經考慮制定政策對長租公寓的規管及監控，讓業主和租客的權益有所保障，最後國家在新時代的高速增長的發展下，可能暫時的監察亦會有未及完善而導致有漏網事情發生，但筆者深信國家將會吸收經驗，將監管力度做得準確。 

 

文章只屬作者觀點，不代表本網立場。