曹德明：發展商一按知多啲
2021-02-12
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本港疫情逐漸緩和，樓市亦於近月轉趨暢旺。多個新盤於新春前絡繹而出，銷情亦接連報捷，料其他新盤將相繼應市，一手市場有望保持熾熱氣氛。發展商為催谷新盤銷情，均推出各式各樣的置業優惠、付款方法以至按揭計劃給買家選擇，近期則有發展商以高成數一按作招徠，助買家輕鬆入市。
入息審查較一般銀行寬鬆
一般而言，「高成數一按」為發展商與旗下財務公司合作推出的按揭計劃，成數可達至九成。買家申請有關按揭計劃時，一般需要提供入息以及還款能力等證明文件。相比起傳統銀行，發展商一按的審批或會較為寬鬆，部分甚至可豁免通過壓力測試。
大大減低首期負擔
發展商一按的另一吸引之處是可減輕首期負擔。試以樓價1,200萬元的物業為例，根據現時金管局指引，1,000萬元或以上的物業，銀行最高只能承造五成按揭。因此買家承造銀行按揭，需要支付600萬元首期；如選用發展商「高成數一按」，最高可承造九成按揭，首期只需支付120萬元，兩者差距達480萬元，首期負擔大大減低。
注意蜜月期後息率上升
不過，發展商所提供的一按息率一般較銀行為高，如「首3至5年為最優惠利率（P）減2%、其後P +1%」等。一旦過了「蜜月期」，供款人的負擔將會增加，故買家一般於「蜜月期」完結前選擇轉按至傳統銀行，享受銀行較低的按揭息率。
換樓人士或投資客較為合適
買家因缺乏首期而欲承造高成數按揭上會，事實上亦可選擇申請按揭保險或發展商二按計劃。不過申請按揭保險的限制較多且設有樓價上限，而申請二按則須經一按銀行同意及審批。相比起按保及二按計劃，發展商一按便有其可取之處，有關計劃較適合換樓人士或資金未能即時周轉的投資客。若有意選用發展商一按，建議事前向貸款人了解清楚條款細則，並且衡量固中風險後才作決定。
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