曹德明 : 現金回贈增加反而大失預算？
去年疫情影響本港經濟，銀行在風險胃納轉變，以及按揭業務資金成本高企的情況下，不約而同加強風險管理，按揭批核上的準則亦轉趨審慎。除了微調按揭息率、削減現金回贈等按揭相關優惠，銀行亦會考慮按揭申請人的行業穩定性而調整按揭條款。
近期樓市氣氛持續暢旺，使銀行對按揭業務轉趨積極，部份銀行或針對個別優質客戶輕微調升相關按揭優惠。根據土地註冊處最新數據顯示，中小型銀行的市佔率已連升2個月，相信因個別銀行為下半年搶佔更多市佔率而調整按揭息率。
而近年置業人士選擇按揭產品時，除按揭息率外，銀行所提供的現金回贈亦是考慮因素之一。事實上，銀行按揭現金回贈曾於去年跌至0.5%以下，現時已稍回調至最高1.2%。現金回贈有所增加，對於買家本是一件樂事，不過對於凡事都計到盡的新手買家卻要留神，超過1%的現金回贈或有機會增加額外首期開支，需要先「抬錢」上會。
事實上，金管局對住宅按揭貸款的認可機構有清晰指引，銀行向借款人提供的現金回贈設有最高水平。若所提供的現金回贈超過貸款額的1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額須包括在貸款額內計算。
以樓價為600萬元的單位為例，如承造九成按揭，貸款額為540萬元，而銀行只可承造六成按揭，但透過購買按揭保險後，則可承造九成按揭。現金回贈方面，銀行只會以六成按揭計算。如現金回贈為1%，計算方法為600萬元x六成x1%＝$36,000。但若現金回贈增加至1.2%，計算方法為600萬元x六成x1.2%＝$43,200。要注意是，因現金回贈超過貸款額的1%，金額須包括在貸款額內計算。因此，銀行計算貸款額方法為540萬元-$43,200=$5,356,800。頓時申請人的首期則會由60萬元，增加至$643,200（$60萬+$43,200）。在物業買賣手續完成後，銀行方可支付現金回贈予借款人。因此，對於首期資金緊絀的買家，須事前計算清楚所需預算，慎防因加得減，應預留足夠資金應對支付首期增加的機會。
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