曹德明：拆息跌至11年新低 供樓人士可慳幾多？

今年首季一手及二手市場暢旺，而近期一手新盤持續熱賣，部份發展商看準市場需求，即使提價加推仍有價有市。按揭市場方面，銀行亦未放慢腳步，有銀行為爭取優質客戶，提供更多不同按揭優惠，以吸納相關客源。

在承造按揭的客戶中，大部份業主均選擇以拆息為基準的H按計劃承造按揭。根據金管局數據顯示，2月份選用H按的佔比為95.9%，已連升七個月，同時升至有紀錄以來新高。

選用H按佔比一直攀升不無原因，香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）近年一直下跌，近日甚至跌破至0.1厘，重返2010年5月，即近11年的新低。除早前選用H按的業主，未來選用H按承造按揭的客戶亦有機會受惠。

究竟拆息持續下跌下，供樓人士可節省多少供樓開支？

以近期某九龍新盤為例，其一房單位售價800萬元、承造六成按揭，貸款額480萬元、還款期為25年計算，若以4月28日HIBOR（0.09厘）並選用H+1.3%的拆息按揭計劃，實際息率為1.39厘，與去年同期的實際按息2.5厘作比較，按息相差超過一厘，每月供款由$21,534下降至$18,950，即一年後每月供款相差$2,584或12%；全期利息開支亦由$ 1,660,081減少至$ 884,957，減少$775,124或46.7%。

以上例子可見，拆息愈低，供款與利息開支愈會減少，而即使按揭利率上升，H按計劃仍有封頂位（2.5厘）作為安全網，因此選用H按同時可享「慳息」以及「鎖息」兩大好處，以致備受多數置業人士選用。

近月多國經濟漸見復甦，令市場揣測未來加息步伐會否提前。然而大部份聯儲局官員仍表示未來一至兩年將保持接近零的利率水平以及持續買債步伐。筆者認為，拆息仍將會維持於0.1厘附近水平一段時間，現時樓按息口只需一厘多，更可借得較龐大的資金，達至高槓桿效果，是自用、投資及增值財富的良好時機，料低息環境有利樓市平穩發展及具支持作用。

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