寒柏：銀行業界對樓市的看法

筆者於一次飯局裡，與同屬銀行業界的朋友談及現時香港地產市場的情況。儘管朋友們所持論點未必覆蓋全局，但仍有一定的參考價值。

● 有朋友指出，儘管現時「一手樓」成交暢往，但亦得益於各大地產商一同造勢所致。現時「一手樓」在宣傳、包裝、推廣、行銷及鎖定目標顧客上，都做得十分出色及到位。但於地產業界排山倒海傳出的「好消息」之下，亦有一些細節，值得大家留意：

◾ 近年，因地價高企的關係，「一手樓」的售價比同區「二手樓」貴得多，地產商其實也不能一下子把「貴絕同區」的單位推出市場，一直以「寡頭壟斷」之方式運作，素有「輪流分段推盤」之情況，大家一同把銷售期拖長。

◾ 發展商把手上單位分批出售，算是在一個時空裡進一步收緊「盤源」，以確保「貴絕同區」的「高樓價」。同時間，發展商讓市場有時間逐一消化「新盤」，並使同區的「二手樓」也有會在這期間價量齊升，最終反過來刺激「一手樓」下一輪的銷售。因此，本港樓市的「承托力」，並非源源不絕。在疫情之下，發展商「推盤」時更比從前審慎得多。

◾ 現時，錄得理想成交的樓盤，皆以地鐵沿線的「一手樓盤」為主。但「一手樓盤」當中，如果在「首推」時反應未如理想，亦會影響到之後的銷情。有發展商見「首推」時未夠「火爆」，便「惜售」起來，遲遲不敢促銷手上的物業。

◾ 席上，有朋友特別提到「掃管笏」一帶的樓盤。該區盤源不少，但至今銷情仍屬一般。香港住宅供應嚴重不足，但個別「新樓」的價格比同區「二手樓」昂貴太多，加上地段交通不算方便，需要時間找用家承接。這一類「一手樓盤」的價格高昂，發展商只得把賣樓過程大幅拖長，勉強保住原來的「估價」。為什麼地產商不減價促銷？因為地價及建築費太貴，如再減價，反而有機會虧本，可算是「騎虎難下」。

● 香港傳統地產財閥的負債不算高，或早已把債務轉嫁開去，加上他們投得的地段比較好，「惜售」絕非難事。但同時間，二線地產商及個別內房商要繼續在港「惜售」，無法做到「貨如輪轉」，則肯定會有一定的壓力。本來，某些項目早有銀行提供的「建築貸」支持，但一般「建築貸」規定在落成及取證後若干時間 (例如：半年之內) 便要還款。現時，市場上開始有「銀團貸款」專門針對落成後的樓宇而設，一般年半至兩年期，貸款用途多為「償還建築貸」及「償還股東貸款」，算是一種「過橋融資」。

◾ 新貸款以落成後的物業作為估值，因此借貸金額或可比原來的「建築貸」 (扣除預售金額) 進一步提高。其中，償還建築貸部份，即等同把原來「建築貸」的年期拖長，讓發展商可以有一至兩年時間逐一把剩下的單位賣出。

◾ 由於物業估值提高，銀行亦會讓發展商以「償還股東貸款」的方式拿到額外資金。按金管局指引，發展商不能以100% 銀行貸款作為開發之用。因此，除了銀行借貸之外，多以「股東貸款」方式注資入項目。現在，銀行等同讓發展商提早拿回股東投資的部份，讓他們可以有更多資金作周轉之用。

● 環球資金氾濫，但實體經濟極差，「通關」無期，資金苦無出路。絕大部份香港銀行只敢把資金借給地產發展商。由於物業有價，本港發展商及物業投資者的實力仍有一定底子，情況總比做傳統生產及貿易的商人為佳，很多香港銀行都傾向願意借錢給他們。除了以上所講的「過橋融資」之外，某些以興建商廈、工廈翻新、投資街舖及經營酒店的發展商，亦更加需要銀行的支持。值得一提的是，很多地產投資者多年來都從不缺錢，但本年度起居然也紛紛四出向銀行增加借貸。

總括以上的論點，「一手樓」銷情暢旺，只反映市場部份的事實，暫時只局限於地鐵沿線的「新盤」，當中亦包含了「銷售策略」，肯定會有「水份」。某些發展商表現得「惜售」，其實是「首推」的銷情不理想所致。地價及造價太貴，他們「騎虎難下」，又不願蝕本離場，只得把銷售時間大幅拖長。它們又如何做到「惜售」呢？原來它們得到了銀行的支持。實體經濟極差的情況下，銀行亦只敢借錢給發展商及地產投資者，因為好歹也有「磚頭」作抵押。

簡單來說，整個產業鏈 (包括政府、發展商、地產投資者、銀行和估價行等等) 就是「不約而同」的在賭兩件事：

1. 未來的土地及樓宇供應會繼續緊絀，港府始終拿不出太多土地出來，本港樓宇供不應求的情況只會繼續下去。

2. 疫情過後，只要「通關」，香港的商業活動會回復至2019年之前的情況。

在未來一、兩個季度裡，我們恐怕仍繼續會看到樓市攀升。但無論如何，所謂「一葉知秋」，我們始終應該多留意一下不同的細節，要先理解清楚事情的本質，不應盲從所謂專家的意見。大家要先想清楚，以上兩大假設是否成立？

 

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