曹德明： 「大叔之齡」買樓要留神

近期剛完結的熱播劇集掀起不少話題，主角之一的大叔上司情場失意，更被公司降職，甚為可憐。

「大叔」泛指中年男性，但每個人對大叔年齡的定義都不一致，在一個日本訪談節目上，亦透過街訪，得出「大叔」定義橫跨40至60歲。而男人四十為不惑之年，心態開始成熟穩定，亦有一定經濟實力，部份人或早已生兒育女，為家庭拚搏。此外男人四十亦是置業年齡，根據經絡按揭研究部的內部數據顯示，有多達四成客戶年齡介乎於41至60歲，成為當中最大群組。

雖然大叔沒有一個正統的年齡界定，但在按揭申請中卻有明確的年齡限制。根據金管局指引，銀行可提供的按揭還款年期最長為30年，而銀行審批還款年期時，一般以「70或75減人齡」計算，而各間銀行取態略有不同。

試舉一例，大叔A及大叔B各自申請按揭，而該銀行用「75減人齡」計算，大叔A現時45歲，申請按揭時，最盡可借75-45=30年。而大叔B現時55歲，申請按揭時，最盡可借75-55=20年，兩者最長按揭年期的差距多達10年。

雖然銀行一般會以「70或75減人齡」計算，但事實上，仍有個別銀行或會因應申請人自身狀況作出調整，如借款人的職業為老闆級以上、公務員或某部份專業人士，收入更為穩定，銀行或有機會以「80減人齡」計算最長還款年期。因此，雖然申請人的年紀是一項重要考慮因素，不過銀行亦有機會因申請人的收入及工種穩定性而調節還款期。

香港寸金尺土，要上車很多時都要借到盡，包括借盡按揭成數或還款年期，根據金管局住宅按揭統計調查結果顯示，今年5月份的按揭平均還款年期為329月，即27.4年，近乎借到盡。而大叔申請按揭，有機會面對年期不足而導致每月供款額及供款與入息比率的門檻有所上升。如「一支公」申請按揭，或有機會未能通過入息門檻。有需要時，可找近親作擔保人，或銀行計算還款期的方法是以「75減借款人或擔保人之中較年輕的一位」，即如大叔B找弟弟作擔保人，弟弟為35歲且收入可觀，計算方法可以75-35計算，按揭貸款年期最長可借30年，最終批核情況以相關銀行為準。

 

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