吳桐山：發行土地債券打通重整發展「任督二脈」
團結香港基金日前估算，香港未來30年需要9080公頃的土地，要通過擴大新界發展，加快規劃流程等方式來達致。香港近年土地發展的速度大幅減慢，是不爭事實，過往的新市鎮由開始規劃到首批住戶遷入只需約7.5年，但近年卻要長達17年之久。之所以有如此大的差距，除了政府的辦事效率值得詬病之外，另一個重要原因是土地業權分散，嚴重窒礙發展，這個問題一日未解決，政府及私人土地未能好好整合，發展潛力就難以釋放。
政府這一兩年已經多次運用《收回土地條例》來收地，但單是收地然後賠錢了事，根本不能有效加快發展步伐，需要在機制上有所創新，提供誘因，才可令整合零散土地的速度大大提高。近日，港大科斯產權研究中心和團結香港基金，都提出引入「土地債券」加快土地重整的建議，值得政府部門重視。
所謂「土地債券」，通俗理解就是由政府發行專門的債券用於收地，由現在的直接商討現金補償外，給業權人多一個選擇。
「土地債券」的優點在於靈活，債券持有人可以用來競投重整後的私人土地，又可以用來交換面積相若的政府新土地，所交換的未必是被收回重整的土地，也可以是其他官地和填海得來的土地。如此一來，相當於透過「土地債券」這個中介物，打通了全香港的閒置土地。同時「土地債券」可以在二手市場買賣，令持有人可以較為靈活地套現或者持有享受土地升值的收益。
這樣一來，「土地債券」可以打通全港閒置土地和官地的「任督二脈」，被收地者考慮的將會是較為宏觀的香港土地價值的提升，而不再是盯著自己的某一塊零散土地，與政府討價還價，更可以令重整土地的工具更靈活之外，提升被收地者對填海等土地發展項目的支持度，可謂一舉多得。
當然，「土地債券」畢竟是新事物，政府若要推出，需要先摸底了解土地業權人的接受程度，推出後也需要多作推廣解說，才能做大做活這個「土地債券」市場。
在堵塞國安漏洞和完善特區選舉制度後，加快發展是香港最大的共識。特區政府應積極研究、從善如流，以土地重整為目標，考慮引入「土地債券」作為現金賠償的另一個選項，並率先在新界新發展區，例如洪水橋、新界北等積極嘗試推展。
財政司司長陳茂波日前響應港澳辦主任夏寶龍所言，強調2049年前必須告別劏房，增加長遠供應和建立土地儲備。建立土地儲備要確保有穩定及持續的土地供應，如要說到做到，這一方面要落實部門編制，例如重組新界拓展署等部門，以落實跨部門統籌發展工作，訂立明確的進度目標；另一方面借助「土地債券」激活土地資源，加快零散土地重整發展的速度，無疑是一著值得嘗試的妙棋。
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