曹德明：估價或跟不上樓價升幅 高追買家須留神
樓價於年初至今一直穩步上揚，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，美聯樓價指數連升七個月，並且預見趨勢將會持續。樓價節節上升，市民亦紛紛加快上車步伐，樓市交投平穩向上，當中二手市場尤其熾熱，今年七月份二手住宅註冊宗數錄得6,443宗，對比去年同期急升近四成。
樓市價量齊升，加上現時低息環境以及在「林鄭PLAN」的帶動下，不少買家積極入市，個別買家甚至高價接貨，但相關買家要注意樓宇估值未必即時反映最新市況，導致出現估價不足的問題。
估價為銀行批核按揭的重要指標，並直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時，銀行一般先委託估價行對物業進行估值，影響估值因素眾多，包括同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀，以及鄰近配套等。而當遇上估價不足或時間緊絀時，買家或需要抬錢上會。
試舉一例子，某單幢樓成交價為800萬元，買家欲承造借八成按揭（借貸640萬元），但該單幢樓的過往交投量稀少，銀行於估價上較為保守，最終估值為700萬元。而買家首期不足，即使借盡九成按揭（630萬元），亦要額外支付10萬元上會。
以上例子反映出，借盡按揭成數並遇上估價不足時，最終只能抬錢上會，而情況嚴重的更有可能「撻訂」收場。最近有報導指出現罕見連環撻訂個案，一名樓換樓的買家，因出售之原有物業被買家撻訂，資金未能及時回籠，導致新買入物業亦被逼撻訂，遭業主殺訂數十萬元。
現時愈多買家以高成數按揭上會，根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，今年首7個月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得13,261宗及729.26億元，對比去年同期急升逾三成及四成。筆者建議承造高成數按揭的買家要預留更多資金預算及時間，以應對估價不足的問題。假如閣下遇上估價不足的問題，有沒有拆解方法呢？下回再作探討。
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