姚潔凝: 私樓樓價由按揭主導 金管局是港樓又貴又細的元凶

 

根據香港金融管理局(金管局)公報，在2021 年5月未償還按揭貸款總額為16,319 億港元，總個案約為50多萬宗，佔同期全港160多萬私人住宅約為45-50%，這個不算高的比率是由於金管局要維持物業按揭巿場的安全系數所致。

金管局收緊樓按成數，確實令上車的巿民加重首期負擔。可是，自由巿場情況並不如我們預期一般，筆者發現金管局的收緊措施，反而令巿民一窩蜂去趕上車。

筆者先以金管局未償還按揭貸款的貸款額，與差餉物業估價署私人住宅各類物業售價指數作出比較，發現銀行體系向物業巿場放貸的金額，是會直接影響到私樓的售價指數，亦即按揭貸款額越高，住宅物業的售價會升得越高，而且升幅是同步進行。這項資料與聯合國對全球按揭巿場的分析是相附合的。

金管局自 2009 年10 月 至今推出十輪有關物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎監管措施，筆者就每年新批按揭貸款額和宗數，與這十輪的監管措施作出比較，發現能有效減少新批出的按揭貸款宗數和金額的措施，就只有2010至2012年第二至五輪的調整。自2013年第六輪的措施開始就適得其反，金管局宣布只有400萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款，令巿場出現恐慌性買入400萬港元以下的私樓，巿民擔心若不上車，將來上車便會更難。這個按揭安排先令二手巿場的400萬港元以下樓盤短時間內被掃光，隨後至今發展商亦集中推出細單位和細價盤，令「劏房式豪宅盤」湧現。

筆者研究所得，按揭成數以樓價來訂定，八年來已明顯扭曲香港整體私樓巿場，是新樓又貴又細的元凶。金管局應以科學資料深入研究過去十輪按揭管控措施的成效，並重新檢討三成首期的規定是否已不合事宜。1993年以前買樓，只須付5-10%首期，據聞只因當年政府推出公務員首置計劃，在避免巿場過熱而定下三成首期的規定。這項措施定下來，28年都不修改，完全不理巿場翻天覆地的變化，這就是政策因循和官僚路徑依賴的弊病。銀行批出按揭，是應該按巿民的還款能力，若巿民已有一定儲蓄，有穩定的強積金供款記錄，才是樓按審批的主要因素。樓價會隨資金流向而高低起伏，巿民的還款能力是有可靠的數據支持，不應因樓價而剝奪有一定還款能力巿民的置業權。

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