曹德明 ：聯名置業上車易限制多

近日播放中的一套電視劇，內容圍繞著一棟舊式大廈內所發生的靈異事件，其中一個單元講述四位朋友於多年前以「聯名置業」的方式購入一個單位，並一同承諾誰先過身，其業權將會自動轉讓給仍在世的人，即代表誰活到最後，就可全權擁有整個物業。因此他們一直「鬥長命」，希望成為該單位的唯一擁有人。

 

「聯名置業」指多於一位以上的業主共同擁有同一個物業的業權，而「聯名置業」可再細分「聯權共有」或「分權共有」兩種物業擁有權之形式。就以上故事看，他們是屬於「聯權共有」。因「聯權共有」指擁有人同時享有同等的物業權益，而當其中的擁有人離世，其他擁有人可自動繼承離世者的業權。而「分權共有」則指擁有人可各自定立其業權的繼承人，其他擁有人沒有自動繼承另一方業權的權利。

 

選擇「聯名置業」的原因，主要目的是為了增加借貸人的供款能力，更容易通過供款入息比率以及壓力測試。此外，擁有人共同負擔日常供樓開支，供樓亦會更為輕鬆。因此，現實上不少夫妻、家人或情侶會以聯名的方式一同置業，亦有人會與朋友聯名置業作投資用途，例如早年某堪輿學家與員工聯名買樓投資，並於近年沽貨獲利。

 

雖說「聯名置業」可加快上車步伐，亦有不少注意事項。首先，現時以首次置業人士的身份去購買物業，可以第2標準稅率，即以較低的稅率繳交從價印花稅。如以「聯名置業」，擁有人均使用了首置身份，日後如想再置業，就要繳交15%，即稅率較高的從價印花稅。第二，以「聯名置業」並申請按揭時，若其中一人已擁有或正在擔保另一物業，銀行審批其按揭時，按揭成數、供款與入息比率及壓力測試各削減一成。第三，按揭貸款會同時紀錄於各擁有人的信貸報告中，若出現遲供或斷供的情況，各擁有人的信貸評級均會受到影響。第四，有關所有業權的任何改動如出租、出售或轉讓物業，各擁有人必須共同簽署所有相關的法律文件。

 

「聯名置業」涉及多方的實際權益，事前應慎重考慮及瞭解當中細節及條款，如有需要可尋找相關專業人士作詳細查詢。