曹德明 : 凶宅雖有價有市 申請按揭要小心
上回提及近日播放的靈異電視劇，講述一棟舊式大廈不斷發生靈異事件。現實中如購入到鬧鬼單位，想必令人十分「閉翳」。筆者今回將解說這類型的物業—「凶宅」以及其按揭申請須知。
凶宅雖為另類物業，一般令人忌諱，但「百貨應百客」，有人避忌則有人喜歡，近年凶宅市場轉手獲利的個案不時出現。以近日一宗凶宅成交個案為例，某大型屋苑一個三房單位，多年前曾發生一宗倫常雙屍命案，業主原本放售1,300萬元，最終以980萬元，以市價七折成交。買家為外區用家，因居住需求，加上價錢相宜，即使知道單位為凶宅仍願意承接。而單位雖然打折放售，但業主於帳面上仍獲利逾四成。由此可見，某些凶宅有價有市，承接力不容忽視。
申請凶宅按揭亦有需要注意的事項。首先，銀行審批凶宅按揭會較為謹慎，甚至有機會拒批其申請。銀行事前會先委託估價行評估物業，每間估價行會根據其內部數據庫，以及透過翻查新聞，從而判斷單位是否為凶宅。如確認為凶宅後，銀行及估價行會了解事件的嚴重程度，並推算單位的價值以及承接能力，從而決定最終估值以及批出的按揭成數。而凶宅在法律上沒有劃一定義，泛指單位內曾發生自殺或兇殺等非自然死亡的個案，各銀行及估價行對凶宅的紀錄及審批結果或有存異。如想避免購入凶宅人士，可向大廈管理處職員或地產代理查詢，根據地產代理監管局《操守守則》，地產代理有責任向買家透露物業是否為凶宅。此外，買家亦可參考網上非官方地產資訊網，初步了解物業是否為凶宅。
凶宅價錢相宜，如地段位置優良以及升值潛力大，亦會成為部分上車或投資客的搶手貨。對於有意入購買凶宅人士，筆者可提供三個小貼士。第一，凶宅市場需求始終較窄，遇上心水單位，建議不妨大膽還價。第二，如單位於近期發生事故，「凶」的程度十分猛，買家就要有心理準備，銀行或會大幅減低其估值、調低可承造按揭成數以及調高按揭息率，最壞情況甚至會絕批其按揭申請。第三，買家可先尋找多間銀行進行初步估價，或尋找大型專業轉介公司幫忙，以便計算以及準備足夠的首期資金。
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