寒柏：港府當如何應對「流標」？

 
自從港府開始放寬防疫措施後，商業活動「復常」，筆者亦開始需要出席不同的「客飯」。上周與某些地產商人見面，大家都談及近期香港出現「流標」的情況。

席上，客人認為坊間對首幅於屯門的「住宅限呎地」出現「流標」之解讀出現誤判。他認為「流標」不是壞事，反而港府按發展商的出價沽售，才會有可能影響到該區的樓價。

客人指幾間大型發展商的出價太低，港府依然原用慣常做法而讓其「流標」，代表港府官員不敢「賤賣土地」。客人甚至乎認為幾大發展商算是「寡頭壟斷」，向來有微妙的默契，今次不約而同的「出價低」，反而試出港府的「底線」。只要港府不敢「賤賣土地」，香港住宅樓價便不會下跌。

港府的兩難之處
從這次事件，我們可以看到港府的兩難之處。如果當主要發展商不斷以低價投地的話，港府若調整現有的慣常做法而沽售土地，便有「賤賣土地」及「官商勾結」之嫌，亦有可能對樓價造成衝擊，且有違港府希望樓價平穩發展的取向。

但反過來說，如果港府繼續任由「流標」發生，香港的土地及房屋供應便不可能有所增加。住宅供應嚴重不足，樓價高企，亦非港人之福。

如果不改變「勾地」政策，應該如何應對「流標」之情況？
多年來，港府在應對「流標」時，慣常的策略是「一拆二」。對上一次的住宅地出現「流標」的情況，是在2018年10月期，位於山頂文輝道豪宅區的一幅「地王」。最終港府在兩年後以「一拆二」的方式重新招標，成功以192.5億元售出該地段。

值得一提的是，通常連幾大發展商也認為「吃不下」時，港府才會改以「一拆二」的方式重推。再推後，一般仍是香港幾大發展商奪得。其實，港府尚可以按個別不同情況而把土地再「拆細」，並可把每宗交易金額減少，即把「入場門檻」降低，讓更多投資者可以參與招標。

假設，一個可以興建4棟住宅大廈的地段，地價為80億港元。先假定這價錢合理，發展商有利可圖，但這地價的水平就只有1、2線發展商才有能力負擔得起。但如果把這地段「一拆二」，每塊地皮值40億元，只需興建2棟住宅大廈，便會有更多2線至3線的香港地產商有能力參與競投。

「分柝」當然有很多缺點，也增加了交易成本，亦不可能「無限拆細」，但起碼卻可以讓更多有實力的2、3線地產商及海外投資者參與其中，亦可減輕寡頭壟斷之情況。

如幾大發展商有意「大展拳腳」，亦可以「化零為整」，重新把「小地」併成「大地」。如此一來，港府及幾大發展商亦可以避免被認定是「官商勾結」。幾大發展商「出低價」時，亦不會被人誤以為是「聯手出低價」。

港府「一拆二」的做法，除了可以進一步把「入場門檻」再降低至2、3線發展商也負擔得起的水平之外，尚應該加快步伐。正如山頂文輝道豪宅區的「地王」，實不必等到兩年後才重推。

「一拆二」之外，還有甚麼新招？
如果地皮已不算大，根本不宜「拆細」，或「拆細」後依然無人問津，港府又應該怎樣做呢？

當然，港府要重新審視專業評估，為何港府內部獨立估價專業報告的估值，會與市場參與者有所差別呢？港府應該先理解清楚發展商的「取態」，知道他們的估值用上甚麼「假設」。港府應該先盡快審視所有「取態」及「假設」，才決定下一步的計劃。

假設港府當初的估值是100元，很多發展商卻只願意付出50元。港府理解清楚大家的「取態」及「假設」後，依然認為發展商太悲觀，該地皮應值100元。在這個情況下，港府尚可考慮以50元折讓成交，但卻加入「新條款」。例如，當發展商的利錢超過某水平後，港府可以「分成」之方式，把起初原來折讓的50元賺回來。只要整個交易的假設合理，計算清楚，興建及售賣樓宇的時間亦有明確的限制，港府應該可一方面避免「賤賣土地」，但另一方面又可以加快推出土地的步伐。

以上的做法，某程度上是把發展商的利潤「封頂」，但另一方面卻可大幅減低它們的風險，或可使更多有實力的2、3線地產商「加入戰團」，亦有利自由市場的發展。當然，這只是一種方向性的討論，大原則是引入「金融風控」之方式設計交易，但相關的交易及執行細節，我們要先想得更加清楚及透徹。

長遠來說，我們亦可以檢討現行的「勾地政策」，才可以促進香港自由市場多元化的健康發展。

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