曹德明 : 2022年上半年樓按回顧
回顧2022年上半年的樓按市況，首季樓市受疫情及經濟等不明朗因素影響，買家觀望氣氛濃厚，令交投一度膠着。而按揭市場亦不平靜，先有因應逆周期而推出「波叔plan」放寬按保樓價上限；另一方面美通脹高企，美聯儲終啟動加息周期。雖然香港仍未跟隨調升最優惠利率（P），但一個月銀行同業拆息（HIBOR）逐步攀升，使供樓負擔有所增加。讓我們一同回顧上半年樓按市場的三大焦點：
1. 疫情回穩 樓市交投先跌後升
年初本港曾爆發第5波疫情，樓按交投於首季顯著回落。根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示，今年第一季一二手住宅註冊宗數為10,637，按季大跌5,584宗或34.4%。不過，第二季疫情逐漸緩和，加上多個新盤相繼推出，帶動整體一手住宅註冊宗數上升，而二手市場亦因議價幅度擴大，使其交投顯著增多，樓市因此重拾升軌。第二季一二手住宅註冊宗數為15,628宗，比第一季增加4,991宗或46.9%，反映市場剛性需求仍然殷切。
2. 美加息周期啟動 HIBOR曾升至2年新高
美聯儲於今年3月啟動加息周期，是自2018年12月即逾3年後再度加息，截止今年6月已連續3次加息，聯邦基金利率增至介乎1.5厘至1.75厘。本港方面，一個月銀行同業拆息（HIBOR）亦於6月份升勢凌厲，更曾升破0.9厘，令H按實際按息升至2.2厘，即創逾2年新高，令供樓人士的開支有所增加。在美加息持續及啟動縮表下，近月港元多次觸及7.85弱方兌換保證，金管局自5月開始14度接錢涉1,042.8億元，本港銀行體系結餘已由多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約2,333億元。
3. 「波叔Plan」擴展按保至1,920萬或以下物業
今年2月財政預算案宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，坊間稱為「波叔Plan」，可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由800萬元提升至1,000萬元，最高八成按揭貸款的樓價上限由1,000萬元提升至1,200萬元，另價格1,200萬元以上至1,920萬元的合資格物業，按揭成數最高為五至八成，並以960萬元為上限。根據經絡按揭轉介研究部資料顯示，措施推出後，首月經絡客戶的平均按揭成數逾6成，創近2年新高，當中涉及按保計劃申請個案突破3成，創有紀錄新高，反映「波叔Plan」推出後反應正面，促進上車及換樓市場的交投。
下次筆者將會繼續分析下半年的樓按市場動向。
文章只屬作者觀點，不代表本網立場。
