曹德明：折解「漸進式按揭供款計劃」

發展商推售新盤時，會提供不同的付款優惠及按揭計劃吸引買家入市。近期新界某新盤除了提供即供及建築期付款方法，亦另設一項較為罕見的「漸進式按揭供款計劃」供買家選擇。

「漸進式按揭供款計劃」（漸進式計劃）是由該盤發展商所指定的財務機構提供的一按計劃，買家最高可承造8成半按揭，年期最長30年。計劃特別之處是買家可將按揭貸款分開三段時期償還，第一期（首3年）只需償還總貸款額的40%（利率為P-2.5%）；第二期（第4至6年）開始償還總貸款額的30%（利率為P）；第三期（第7至30年）開始償還總貸款額的最後30%（利率為P）。

選用此計劃，買家首幾年只需要償還部份貸款額，而且息率亦貼近銀行提供的息率，每月供款相對減少，買家供樓初期將較為輕鬆。然而，若以整個按揭年期計算又是否有利可圖？

試以該盤一個387.9萬元開放式單位為例，使用漸進式計劃最多可享12%折扣，折實價約341.4萬元，承造8成半按揭及年期30年，貸款額約296.7萬元，第一期（首3年）每月供款$4,586；第二期（第4至6年）每月供款$10,980，第三期（第7至30年）每月供款$16,176，而全期總利息開支為$2,317,378。

如與一般銀行H按計劃比較，該盤即供付款計劃最多可享15%折扣，折實價約329.7萬元。如買家申請按揭保險，可承造最高9成按揭及年期30年，貸款額約290.1萬元。假設以按揭息率H+1.3%及一個月拆息為0.92厘計算，每月供款為$11,298，而全期總利息開支為$1,099,684。

由此可見，漸進式計劃首3年每月供款比即供計劃減少$6,712（59.4%），第4至6年供款減少$318（2.8%），不過，到了第7至30年每月供款增加$4,878（43.2%），而總利息開支比即供計劃多出$1,217,694（110.7%）。由於貸款額逐步增加，其後息率亦遠高於銀行水平，因此其後每月供款及總利息開支將見大增。若買家選用此計劃，建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率。但申請轉按時，銀行需重新審批其入息，買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力以通過入息審查及壓力測試，考慮入市前亦要做好風險管理。 

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