吳幼珉：房地產政策的可持續性
美國聯儲局日前加息0.75%，聯邦基金利率區間上調至3.00%-3.25%，是2008年次貸危機以來的較高水平。美息升，港息亦升；香港樓價偏軟。有人認為香港應對樓市「減辣」，以下是筆者的兩個觀察點：
一、利率波動考驗政策定力
許多業主和準買家認為利率處於上升週期，加上特區政府計劃增加土地及房屋供應，供應未來會增加；因而業主減持，買家觀望，樓價偏軟。
小業主、地產中介和發展商不樂見交投萎縮和樓價下跌。宏觀來看，樓價跌也會衝擊本地消費和就業市場，但眼下香港房貸利率並不處於歷史高水平，樓市沒有崩盤跡象。
利率升降能短期内對樓價產生衝擊。鑒於1）過去70年，聯邦基金利率平均為4.69%，目前仍有上升空間。2）美國8月CPI通脹8.3%，仍處於8%以上，屬於歷史較高水平。通脹不僅是由於俄烏戰爭和西方制裁導致能源價格上升，美國長期採取寬鬆貨幣政策也是通脹的重要成因；而那些因素現在依然存在。3）現在美國就業市場和消費尚好；只有但利率上升，資產價格下跌，才能扭轉通脹態勢，因而調整需時。
因此，美國通脹在未來一段時間仍可能保持較高水平，聯邦基金利率有一定的上升空間，或在某一高位徘徊一段時間，聯邦基金利率迅速回落的機會並不大。但即使如此，利率不可能一直往上升，也不可能一直往下降；多國和香港眼下利率上升都屬於週期性的經濟現象。
當前本地利率波動主要受到國際市場環境改變的影響；而針對週期性現象，放寬非居民在港置業限制等同修正香港對樓市的長遠規劃來對沖短期波動，並不合理。
二、增加房地產供應着眼未來
增加土地及房屋供應是決定樓價的長遠因素，但那對樓價的影響卻會比較緩慢。「明日大嶼」和「北部都會區」從宣佈、規劃、基建、起樓到增加供應需時。
增加房地產供應是特區政府發展經濟的重要措施，目標是改善市民的居住環境，包括讓香港社會告別劏房和籠屋；也是通過增加供應降低土地及房屋價格，改善香港營商環境和解決經濟發展的「樽頸」問題，促進創新發展。
任何政策都會產生正面和負面效應，會有人喜歡有人不喜歡。過去香港因樓價飆升，媒體同情居住在劏房和籠屋的市民；增加房地產政策對經濟民生利大於弊，已經成爲社會共識。若樓價跌，又要「減辣」，兜兜轉轉，莫衷一是。
願景和現實決定政策目標，目標則着眼未來。估計眼前市場波動不會改變港府政策目標，政策定力則會增強市民對政府施政能力的信心。
文章只屬作者觀點，不代表本網立場。
