曹德明: 2023年樓按市場預測（上）

2022年即將過去，這一年香港充滿不少艱難及考驗，年初爆發第五波疫情及嚴謹的防疫措施影響本港經濟，首三季GDP按年下降3.3%。樓市亦陷入冰封狀態，首11個月一二手住宅註冊宗數按年大跌38%，私人住宅售價指數更連跌5個月，重返2017年底水平，樓市可謂「價量齊跌」。因樓價下調，第3季負資產個案按季急增近9倍。另外，全球加息周期開始，美聯儲年內連續7次加息，本港亦3度上調最優惠利率P。展望2023年樓按市場，筆者作出了4大預測。

加息步伐最快下半年見頂 利率步入正常化

美聯儲於今年3月展開加息周期，年內已連續7次加息達4.25厘，香港銀行亦於9月開始加息，年內已3度上調最優惠利率P達0.625厘。是次聯儲局加息速度及幅度比以往更快更急，美國消費者物價指數（CPI）亦已連跌5個月至7.1%，但與目標2%仍有一段距離，而失業率偏低及工資仍處於較高水平，加上中美貿易，俄烏問題及疫情等打擊全球經濟活動，通脹預期仍充滿不確定性，料明年美國加息仍會持續，並以降低通脹為主。料明年聯邦基金利率或會升至5厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上拆息如繼續維持高水平，銀行資金成本將驟增，本港最優惠利率P或於2023年增至6厘水平，實際按息將挑戰4厘，加息步伐最快於下半年便會見頂。按息雖或升至4厘，對比經絡客戶逾30年的平均按息4.89厘，現時的按息水平只是步入正常化，仍屬正常水平。

寄望樓市谷底反彈 現樓及樓花按揭恢復正增長 宗數有望升一成

今年本港經濟受新冠疫情影響而持續下行，加上加息陰霾下，樓市跌勢不斷，發展商推盤步伐亦受阻，下半年多個新盤銷售未如理想，二手交投同樣疲弱，從而影響按揭市場。今年首11個月現樓及樓花按揭宗數為77,450宗及3,895宗，預計整年現樓及樓花宗數達82,450宗及4,145宗水平，按年跌19.6%及30.6%。防疫政策放寬後，明年經濟能進一步改善，加上通關在望等因素刺激樓市，有助發展商加快推盤步伐，樓市有望「疫後重生」，料明年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長，全年有望按年升約一成至91,000宗及4,600宗水平。

下回筆者將繼續講解2023年樓按市場的另外兩大預測。 

 

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