陳景祥：簡約公屋 吃力不討好

 

香港房屋問題向來「複雜」，本屆政府提出興建「簡約公屋」，令問題變得更複雜！

興建簡約公屋的本意，是協助改善劏房戶及長期輪候公屋但未能上樓的基層家庭。本意雖善，然而「魔鬼在細節」，到計劃漸次落實時，先有立法會議員質疑房屋局「先斬後奏」，起初要求為整個簡約公屋項目撥款320億元，但議員所得資料十分有限，每個單位的造價成本又過高；到選址公布後，又有批評指幾個地點都在新界區，吸引力偏低。

房屋問題涉多重利益 非光憑善意就可推行
最新風波，是其中位於啟德世運道的簡約公屋項目引起區內私樓居民反對，區內私人屋苑業主指政府未有諮詢市民、規劃不符原有方案，於是發起網上簽名，並計劃到政府總部請願，及考慮申請司法覆核推翻政府決定。

房屋問題牽涉太多持份者利益，每一項政策都動輒得咎，不是光憑善意就可以推行的！上屆政府提出過渡房屋，由社福團體負責興建或復修舊樓，為劏房戶提供較佳居住單位，改善他們的居住環境。但社福團體資源有限，興建、管理、維修房屋等工作都涉及大量專業技能，非社福團體可一力承擔。

本屆政府取態更積極，行政長官李家超在其第一份《施政報告》內公布興建3萬個簡約公屋單位，租金只為公屋的九成，租戶入住年期可較過渡房屋長，是「升級版」的過渡房屋；項目由政府主導，社福機構只擔任輔助角色。

任何政策都有金錢以外的社會效益

雖然換了名稱，但簡約公屋本質上仍屬過渡性質。據房委會數字，截至2022年9月底，輪候公屋的平均時間為5.6年，遠超過政府平均輪候時間為3年的目標。加入簡約公屋之後，未來「上樓」的輪候時間將會縮短，情况好像有改善；但如果「真公屋」供應仍然不足，基層市民的住屋問題其實仍然未得到徹底解決！歸根到柢，房屋問題的要害是土地供應不足，公屋供應始終追不上需求。

覓地寸步難行，政府唯有絞盡腦汁另闢蹊徑，以過渡房屋紓緩公屋輪候時間──說得清楚些，其實是以「金錢買時間」。現在簡約公屋單位的平均造價近90萬元，有批評指造價高於公屋的平均65萬元。上屆政府提出建過渡房屋，撥款逾110億元，供應不少於2萬個單位，每個單位成本也需55萬元，貼近公屋造價，但遠比簡約公屋低！

有質疑指簡約公屋造價高，是否物有所值？事實上，任何社會政策都有金錢成本效益以外的社會效益，簡約公屋可以改善基層市民的住屋條件、走出劏房的惡劣環境，彰顯了香港社會的關愛和公義，誰曰不宜？啟德的私人屋苑業主接受訪問時，也說不是反對簡約公屋，只是不滿政府沒有諮詢區內市民意見、違反了當初啟德規劃的原意。

啟德突加新計劃 政府須向當區業主解釋

政府以沒有改變啟德原有規劃為由，繞過城規會改變用途，在啟德地皮建簡約公屋。雖然未必「違法」（如果業主申請司法覆核，就要由法庭裁定），但道理上欠說服力，因為即使沒有改變原有規劃，但「臨時加插」另一個新計劃，而且前後持續起碼5年，原有規劃進展肯定受到影響！政府必須跟啟德業主溝通及詳細解釋，以平息他們的怨氣。

明明是「霸王硬上弓」，但為何政府仍然堅持要在啟德建簡約公屋？我想主要理由之一，是簡約公屋如果建在新界區，其受歡迎程度可能大減，屆時政府建了屋但入住率偏低，簡約公屋就會淪為「大白象工程」！

劏房現象是房屋問題，其實也是就業問題。統計處資料顯示，目前約六成劏房（包括籠屋和板間房）在九龍區、兩成在港島，即合計共八成劏房都在市區。究其原因，是市區工作機會多，且交通方便，上下班交通時間較短，車費開支也較低。劏房現象非香港獨有，所有大城市都如是，日本的所謂「棺材房」，正是給打工仔收工後「就腳」休息的居所，省卻舟車勞頓之苦。換言之，除非新界區未來能夠提供足夠就業職位，否則市區出現劏房是無法根除的「必要之惡」，即使興建更多過渡屋甚至公屋，都無濟於事。

政府最初發放的文件顯示簡約公屋選址在屯門、元朗及上水，都是遠離市區的新界地。當時一些關注房屋團體已表示選址並不理想，後來政府才把啟德地皮納入，正是因為地處市區。

過渡房屋的經驗清楚顯示劏房戶不願遷往新界，這也許可以解釋政府為何堅持要「徵用」啟德地！

鄧家彪議員在他的文章〈對簡約公屋的評與比〉中說得很清楚：「我們要坦誠面對一個真實現象，位於新界的過渡性房屋入住情况沒有出現『搶手』和『爆滿』，元朗同心村已滿一年申請期尚未滿額，而只有123個單位的屯門三聖邨前校舍改裝住宅逾半年仍有空置……簡約公屋有5個項目落戶在新界，如何打動劏房也包括其他惡劣住房的市民入新界『暫住等上樓』，是成敗關鍵。」

坐落新界區的過渡房屋反應未見熱烈，正好反映了市區劏房為何有市場！改善居住環境和方便返工，往往不能並存。過渡屋即使條件較好，但遠離市區卻令其吸引力大減。有先例可援，就可以明白政府為何堅持要在啟德「去馬」。

過渡屋簡約屋互相競爭 虛耗資源

對簡約公屋提出質疑的，除了啟德的業主，還包括有議員指目前尚有2萬個過渡房屋，還有逾萬個隔離設施「空置」，簡約公屋有何迫切需求，甚至是否真有需要？

也有營運過渡房屋的團體擔心，推出簡約公屋之後，過渡房屋可能難以吸引市民入住。有報道指新社聯營運、預計今年9月落成的1000個過渡屋單位，可容納2800人，但其位處新田攸潭尾，設施亦不如簡約公屋（因資金未如政府充足），故此負責興建的團體擔心如果入伙期跟簡約公屋相近，他們興建的過渡屋可能無人入伙！兩類同屬過渡性質的房屋互相競爭，其實是虛耗資源，造成浪費！

政府充分運用現有的過渡房屋，加上大批隔離設施可以改建利用，如果在興建公屋上再加快流程，各種方法合起來，同樣可以加快令劏房戶上樓改善環境。現在耗用大量資源，卻引來各方批評──這些批評都有根有據──假如日後簡約公屋主要建在新界而不受劏房戶歡迎，政府最終可能白忙一場，落得各方不討好的結局。

集中精力建「真公屋」不是更合算嗎？

政府官員在去年10月26日立法會會議上透露，根據2022年9月的預測，第一個5年期（即2023/24至2027/28年度）傳統公營房屋建屋量會增至約12.8萬個單位；而「一般公屋申請」則有135,500宗，第一個5年期的供應已可滿足大部分要求（尚有99,100宗為「配額及計分制下非長者一人申請」，政府一向都不作優先處理）。此外，政府也提出落實「公屋提前上樓計劃」，讓公營房屋項目能盡早分階段落成，加快公屋申請者上樓。如果政府的承諾能夠落實，雙管齊下，未來5年公屋供應量大致可滿足需求，而簡約公屋最快都要3年後才推出單位，其實際成效到底有多大？

政府官員解釋為何不直接在簡約公屋用地興建永久公屋，答案是由土地平整至興建，起碼要6至7年才可供入住，而簡約公屋興建速度特快，有信心可在5年內建3萬個單位。如果政府集中精力在未來5年加快興建公屋流程、縮短建屋時間，再運用新式建築法（組裝），盡量加快增量提供「真公屋」，這樣不是比大費周章再搞一類簡約公屋更合算嗎？

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文章原刊於《明報》