施永青：香港哪有這麼多小業主變負資產

 

根據金管局公布的數字，2022年第四季末，銀行接受按揭的住宅物業中，有12,164個已成了負資產，按季增加了533個，比上季增加近22倍，屬2005年第一季錄得1.4萬宗以來最高的水平，比2008年金融海嘯時錄得的1.1萬宗還要高出11%。

很多人看到這項公布後都以為事態嚴重，其實只是被「負資產」這3個字誤導了。金管局所說的負資產，是指這些抵押給銀行的住宅單位，其估價已低過從銀行所獲得的貸款；銀行可能沒法透過賣出這些單位而取回已借給小業主的貸款，銀行應開始留意這類抵押給銀行的資產的金融風險。

幸好，住宅單位出現負資產並不代表這些單位的業主也會變成負資產，因為樓可能並非他們唯一的資產，他們可能還有其他的資產，如股票、債券、黃金、現金等。一般而言，只要他們每月依時供樓，香港銀行是不會要求客戶用現金去補差額的。

現實是：近年向銀行做按揭的申請者都要做壓力測試，小業主要承受得起額外3%的利息(最近已改為2%，之前大部分是3%)，銀行才會放款。在這種情況下，小業主的還款能力不容易出問題。樓宇的資產值下跌，不會影響小業主的還款能力。本港銀行的按揭貸款拖欠率，在2022年底時只有0.06%，對銀行不會構成太大的風險。

按揭物業之所以在2022年第四季出現這麼多的負資產，是因為本港住宅樓價在第四季跌了8%，比前三季的總和還要多。當時的形勢的確十分險峻，只是在中央調整了防疫政策之後，香港已全面恢復對外聯繫，香港的經濟應很快可以恢復增長，房地產市場最近亦因而見底回升。

在這種形勢下，銀行手上的按揭資產應該不似會進一步貶值。到2023年的第一季數字公布時，香港的負資產物業大有機會掉頭回落，社會不用太過擔心。

現時最值得大家關注的，是美國的加息周期是否很快會告一階段。雖然今年首次加息的幅度是縮小了，由高峰期每次加0.75厘，下降到今次只加0.25厘，幅度收窄了半厘；但美國的就業情況卻依然很強，1月份的非農業的新增職位原先預測只有18.5萬個，結果高達51.7萬個。這表示聯儲局並沒有急切需要去挽救經濟，而是可以繼續集中力量去打擊通脹。倘若真的如是，美國的加息周期就不會在今年中完結，負資產的情況可能仍會持續一段較長的時間。

不過，銀行似乎對這種情況不太擔心。據前線的地產經紀反映，即使負資產的單位數目有所上升，銀行在爭取按揭生意方面，依然態度積極，估價跟貼市場，甚少叫買樓人士失望。有部分銀行近日還增了對貸款者的現金回贈，以增加自己在市場上的競爭力。銀行這積極取態，反映香港的負資產情況並不嚴重。

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文章原刊於《AM730》