曹德明 : 放寬按揭成數淡化按保需求
龍年快樂，筆者祝各位龍年吉祥，安居樂業！
香港按揭證券有限公司最新數據顯示，2023年全年新批出按保貸款宗數及金額為34,940宗及1,938.70億元，按年分別減少7,942宗（18.5%）及577.86億元（23%），宗數及金額創近4年的年度新低；而全年新取用按保貸款宗數及金額為14,941宗及830.96億元，按年分別減少3,678宗（19.8%）及240.58億元（22.5%），宗數及金額創近4年的年度新低。
去年樓市低迷，交投下跌影響按揭需求，去年全年新取用按揭貸款金額及宗數為2,383.65億元及50,059宗，按年分別減少657.68億元（21.6%）及12,925宗（20.5%），金額創近7年的全年新低，而宗數則創有紀錄以來新低，使按揭保險數字同受影響。除樓市交投回落，樓價亦連跌8個月，置業成本減少，借貸金額亦相應下跌，去年全年平均新取用按保貸款金額為556萬元，按年下跌19萬元（3%）。
另一方面，鑑於2019年政府逐步放寬按揭保險的樓價上限後，新盤買家選用建築期付款上會的佔比一直攀升，不少早幾年購買新盤的業主於去年陸續上會，使去年全年新取用按保貸款宗數中，一手物業佔比連升2個年度至27%，創下近4年的新高。此外，新造按揭客戶中選用按揭保險的比例一直攀升，去年6月份更曾升至38.9%創有紀錄新高。不過，政府於7月份放寬銀行按揭成數上限，購買1,500萬元的中價樓，毋須透過按揭保險，單靠銀行已可借取最多7成高按揭成數，減少部份買家對按保的需求，相關措施的影響力已於第4季浮現，12月份選用按揭保險的比例急跌至21%。
以上數字可見，政府放寬逆周期措施後，按揭保險即有顯著回落，不過筆者認為按揭保險仍有一定需求，事實上，去年除銀行放寬按揭成數上限，按證公司亦放寬按揭保險的樓價上限，由過往上限1,920萬元增加至3,000萬元，料可吸引到部份購買中高價單位人士以及換樓人士選用。然而，現時市場以首置用家主導，加上樓市復甦需時，市場氣氛審慎，或靜候年中減息的消息，筆者料今年上半年按保數字仍會偏軟。
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