政策‧正察：改劃未完 土地供應何去何從？
團結香港基金研究員葉文祺 研究員潘灝儀
土地供應達標，惟「魔鬼在細節」
所謂「魔鬼在細節」，縱然政府於三月一號公佈的2018-19年的賣地計劃中表示土地供應應可達標，惟由於改劃需時，土地供應已扭轉了過往由政府主導的格局，變為由私人主導。
2018-19年的賣地計劃共可提供27幅住宅用地興建約15,200伙住宅，而加上其他各項土地供應，料可提供25,500個單位，對應政府的土地供應目標18,000個單位，理論上應可達標。但若我們將各種渠道的供應歸納為政府主導及私人主導的土地供應，可從表1看見，去年的土地供應已經扭轉了過往多年由政府主導的格局，並預計只能興建約8,720個單位，佔比大幅從前五年約79-88%的比例降至只有34%，取而代之的私人主導的土地供應佔比則上升至66%。
改劃土地含不確定性
箇中原因，實為賣地計劃裏包含多幅「生地」之過。「生地」即未完成規劃作住宅用途或土地未完成收回、清拆及地盤平整或欠缺適當基建設施的土地。而在2018-19年的賣地計劃的27幅住宅用地當中，有達16幅土地未完成改劃，涉及11,710個單位，佔總數的77%（見表2）。另一方面，毋需進行改劃程序、即政府有十足把握能推出的地皮（俗稱「熟地」）其實只有11幅，只涉及3,540個單位。以此推算，來年度的土地供應預測可建屋量有可能低至只有約13,840個單位。因此，來年度的土地供應仍存在巨大的不確定性。
補地價項目需時更長
事實上，一個由私人供應主導的土地市場又會為現時香港樓市帶來甚麼改變？表3顯示的為於去年須修訂換地或換契（亦即補地價）的數個大型住宅項目。當中，以新地的西貢十四鄉項目為例，因其補地價金額及可建樓面俱分別為158.9億港元及497.6萬平方呎。發展商就曾受訪時表示，由於該處為生地，開山至少要3至4年，發展周期超過8至10年。而根據我們統計，由賣地計起至樓盤落成整個發展週期來看，現時一般項目大概需時4.8年，而超過一千伙的大型項目則平均需要5.6年。由此可見，倚重大型補地價項目來填充土地供應將會令未來私樓落成拖得更長、更慢。
開展造地 建立儲備
由此可見，縱然倚靠私人發展／重建項目能使土地供應達標，其發展週期及對公開發賣的土地市場也會有不理想的影響。追本溯源，香港今天面對積羽沉舟的土地、房屋短缺問題，乃歸因於現時政府欠缺「熟地」儲備。我們認為，香港社會急需建立一個樓市長效機制，以增加土地供應彈性、對沖一系列生產「熟地」過程中的風險及應對未來產業及社會轉變所帶來的需要。政府的「土地供應專責小組」將於四月中展開公眾諮詢，當中有多達17項短中長期的土地供應方案可供討論。基金會期望各位社會賢達、大眾都可以積極討論，正視香港未來的土地困境，找出解決土地、房屋短缺的方案。
