貝弘公：一手樓空置稅要慎思
政府在6月30日，公佈即將推行一手樓空置稅，將會向發展商徵收「入伙紙」達12個月或以上，有超過六個月的並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位「額外差餉」，金額為該單位應課差餉租值的2倍，即相等於樓價大約5%。此政策希望可以促使地產商盡快在建屋過後，銷售手上所持有的一手樓單位，從而令這些一手樓單位不能再被無理空置或囤積。當然，我們看到不少國家都有推行物業空置稅，亦見政策某程度成效，可是將部分政策移植至香港，又真的能否收效？
只針對一手樓是小題大做
大家要留意，現時政府正推動的版本，是針對一手樓空置的額外稅項，而不是針對所有住宅的空置稅項，跟外國的空置稅並不相同。因此，假如要說外國例子有效，就要首先說明兩者的差異，以免公眾混淆。同時，外國的住宅空置率高企，例如澳洲的主要城市住宅空置率超過10%，制訂空置稅政策就是為了將單位供應推出市場，透過供求關係的調整來處理空置與價格的問題。可是，假如香港只是為一手樓單位供應，需大費周章推動一個法例和稅項，就未免過於小題大做。
根據資料，現時香港的一手樓空置單位只有9000個，而當中大部分都是1000平方尺以下的單位，2017年的A、B、C型（即面積少於1000平方尺的住宅）單位的空置率只介乎3.2%至3.4%，而D、E型（即面積多於1000平方尺的住宅）單位空置率就介乎7.6%至8.5%，數字反映現時空置單位的「重災區」其實在於大單位，而非大家較有能力負擔的中小型單位。而最終，一手樓空置稅可能釋出更多並不是普通市民希望購買的單位，最終令此政策出現目標與方法錯配，不能紓緩現時的住屋問題。
或將成本轉嫁買家
另外，對於地產商而言，一手樓空置稅成本相對樓價（和其潛力升幅）而言非常輕微，稅項某程度只成為在售樓時必須承擔的費用，更甚者更可轉嫁至買家。相對買家，地產商在設定價錢時更有議價能力，即使地產商將有關徵費增加至最終售價，買家都只能照單全收，而政府亦無法在法例上要求地產商不能轉嫁有關成本予買家，只是冷眼接受現實。最終，這個政策的效力也完全因為成本轉嫁而抵銷。
要推動空置稅，不應只在一手樓下工夫，而是連同二手樓全面推動空置稅，釋出舊有供應。現時在樓市最大問題，是不少投資者視單位為保值投資，不介意不租出賺取租金，意味住當中有不少單位存有空置情況，而當中有不少都應是中小型單位，假如透過空置稅政策釋出有關供應，就更能應付真正用戶的需要，做到需要與供應成功對接。
政府落實推出一手樓空置稅政策原意固然是好，但成效未必顯著，假使政府希望以此來解決問題，未免最後也會失望，而推出「一刀切」式的住宅空置稅，以擴大針對範圍。不過，不論以往的「辣招」，還是現時的空置稅政策，都應該因時制宜，隨時間和環境而作調整，皆因這些都只是處理供求關係和機會成本計算的「特效藥」，而有增加供應，推動公營房屋興建，大幅增加市場存在的住宅單位數量，才可以真正從根基處理樓宇供應問題。
