黃詠欣：如何處理「釘契」物業買賣？

「釘契」簡單來說就是業權或建築方面有問題，例如業主違反大廈公契、業權糾紛、業主欠債而拖欠不還、物業有僭建物等，這些問題會在土地註冊署上登記，令其他人(如買家)可以透過查閱物業記錄冊而得知。「釘契」的目的是確保「釘契」人的權益，因為若業主破產或出售物業時，會按權益種類(如政府的稅項必定排第一)及登記的先後而定分錢的先後次序。

物業買賣時，買方律師會查閱物業記錄冊，確定業權是否完整，及有否一些可能影響買家日後權益的問題，並會向賣方提出質詢﹔買家在購買物業前，亦先要查清楚該物業有否被政府以違反建築條例而起訴，例如：僭建物、斜坡維修等，這些資料在查閱土地註冊處登記時是可以看到的，買家可跟賣方商討先解決「釘契」，例如拆掉僭建物、維修斜坡等，也可以在買賣合約中註明業主須清還債項及解除於土地註冊處登記的「釘契」事項才正式成交。

在正常買賣情況下，如果發現物業有「釘契」買賣雙方應如何處理呢？其實只要賣方在交易前一刻解除「釘契」，例如是因在銀行欠款而被「釘契」，就要要求「釘契」的銀行發文件証明已還清「釘契」中所述的債項，並把文件拿到田土廳登記，那其他人查冊便可從而知悉已清還欠款，換言之，只要業主與押記令原告和解或完成維修令取得滿意紙等，交易仍可順利進行﹔如業主到交易當日仍然沒法解除「釘契」，最壞情況下有機會被指違約，要賠償買家的所有損失，包括退還訂金、樓價差價(如樓價已升值的話)、經紀佣金、律師費等﹔如釘契不能在交易日取消，但只涉及金錢(如政府已代維修物業，但業主未支付費用)，業主可建議在樓價中扣除有關欠款，在買家答應後仍可如常交易。

釘契並沒有時間性，所謂解除「釘契」亦不是將原有文件從物業紀錄冊上刪除，而是再登記另一份文件了結事情，所以證明文件一日未有登記，查冊中所看到「釘契」仍會是未解除，拿文件到田土廳登記並不一定須要經律師，但為免出甚麼差錯影響日後出售物業，找個熟悉物業買賣的律師處理會較有保障。