鮑渤：開徵空置稅留下的思考空間

時事短打 鮑渤

政府日前向立法會提交文件，準備開徵一手樓空置稅(Vacant Property Tax)，打擊囤積房屋，稅金相當於單位應課差餉租值的兩倍。

縱觀市民的反應，大致上是基層草根尤其是無產者叫好，多產多地的「肥貓」自然不悅。政黨無分政治光譜，支持與反對或不表態皆有之。建制「兄弟」的民建聯和工聯會取態不同，便是一例。

空置稅乃構建土地房屋長效機制的一部分。在供應緊絀的情況下，對空置房屋徵收稅賦，目的是為了整合優化資源配置，對香港社會整體而言，當然是好事，理應支持。

雖然政府今次擬開徵空置稅的對象是一手樓，但關於土地房屋有太多的問題值得公眾探究，譬如空置的二手樓尤其是空置的土地，是否也應該抓緊立法徵稅？是時機未成熟嗎？還是不敢動大地產商的奶酪？如何界定空置標準以便執行課稅？香港房屋的空置率真的是像一些媒體所說的「飆升」嗎？徵收空置稅是否有效維護樓市的健康發展？還有，佔香港面積接近九成的新界有大片空置的土地，政府是否應該加快步伐，推出符合香港公眾利益最大公約數的棕地使用政策？

其實，關於開徵空置稅的討論已經很多年了，總是「雷聲大雨點小」。林鄭月娥並非首個拋出類似概念的特首，曾蔭權主政時期就已提出。梁振英在2013年就信誓旦旦，如果地產商囤積居奇，政府就會出手打擊「托價」。特區政府「議而不決，決而不果」、「一遇阻力就跪低」的施政風格，由此可見一斑。

不妨先思考如何判斷房屋是否「空置」，每個國家的做法不盡相同。例如美國通過郵政服務登記的數量，統計空置房屋；新加坡則根據每戶的用水量推算；中國則利用國家電網的數據測算，把住戶用電量每年不超過20度視為空置房。在上網與水電煤同被視為「剛需」的時代，澳大利亞運用入屋寬頻的信息，作為量度房屋是否空置的判斷標準。

香港差估署的調查方式，是向大廈管理處、業主或住客蒐集資料，或派員上門。至於調查員基於什麼情況確認單位是空置，公眾無從得知。譬如戶主視該單位為第二住所或「度假屋」，隔一段時間回家一次，應如何判斷？

類似情況如果普遍，空置率的誤差會相當大。去年中旬，團結香港基金的研究員曾經在報章撰文指出，本港有超過24萬個「空置」單位之說，相當於2015年住宅總數的9%，其實不符合實情。因為差餉物業估價署公布的數據顯示私人住宅空置率只有3.7%，兩組數字相差甚廣，難免令人猜測哪個比率更可信。

再者，空置率多高才應該促使社會關注和政府出手，也是個值得探討的問題。根據差估署的統計數字，截至去年底，2018年私人住宅空置量升至總存量的4.3%。中原地產的老闆施永青就認為，「香港住宅空置率唔高，以歷史角度講而家係嚴重偏低的，國際水平來講香港亦係好」。北京空置率是10-20%。筆者曾經到訪大陸著名「鬼城」鄂爾多斯，連CBD中心區都門庭冷落，空置率高達70%。從國際經驗來看，推出空置稅的國家，住房空置率通常在5%徘徊。

多年來，香港以蟬聯「全球最自由經濟體」為榮，有輿論擔心當局的做法會影響其聲譽。筆者對此看法不以為然。人口密集繁華的大都市徵收空置稅，已是慣常做法，加拿大的溫哥華、澳大利亞的墨爾本、法國巴黎和美國奧克蘭皆然。倫敦的Primrose Hill是英國最貴且最宜居的區域之一，投資客蜂擁而至，令空置房越來越多，當局開徵「市政稅」（Council Tax），實則是空置稅，並無影響投資者信心。香港經常作為「雙城記」參照系的新加坡，早在2011年已開徵空置稅，實施多年只聞其利，不見難於接受的弊端。

筆者認為，「唧牙膏」式的買樓手法固然可惡，但要徹底解決香港樓市供求嚴重失衡，不僅要「加辣」措施阻止湧入市場的投機者，更需增加房屋供應。當然，蓋房子首先要有地是常識，正所謂「麵粉都沒有，哪來麵包？」，大規模填海就是解決問題的途徑之一。

筆者曾經撰文指出，香港不是缺少土地，而是缺乏解決土地問題的勇氣和擔當。研究切實可行的棕地政策，正是不可再拖延或迴避的議題之一。從上世紀的80年代開始，香港的大地產商們「高瞻遠矚」，在九百多平方公里的新界密集收購囤積農地。正在「曬太陽」的農地以千公頃計，游說政府改變用途以牟利的努力也從未停止。規管和壓制任何與房地產有關的投機行為，乃特區政府的應有之義，啟動《收回土地條例》，或推動相關立法及行政舉措，宜早不宜遲。