黃詠欣：成交價低於估價，究竟是好還是壞﹖

成交價低於估價的買賣出現，作為買家以低過銀行估價而購入心儀單位，當然感到高興，但事實上，成交價低於估價太多的話，銀行會有所疑慮，其一成交價太低，擔心單位是未被紀錄的凶宅﹔其二擔心買家是故意用一個低成交價來避稅，故此在申請按揭時，成交價低銀行估價10%以上便是高危，可能會有阻滯。

較早前我們遇到一位客戶就遇到這個情況，他居住於村屋，與樓上十分相熟，當得知樓上單位想放盤時，便得到一個「友情價」，單位銀行最高估值為400萬元，但現時以310萬元成交，客戶於兩星期後便要上律師樓簽正式買賣合約及落大訂，但擔心申請按揭時會遇到困難，故尋求我們協助，我們立即為客戶做按揭預先評估，在整過過程中，我們為客戶解決了多個問題﹕

首先客戶曾經到銀行查詢，當時銀行職員表示他能申請85%的高成數按揭，但其實客戶是佣金收入人士並不合符資格，經我們多番解釋及提供相關文件證明後，客戶終於理解﹔其次客戶原先計劃與丈夫聯名購入物業，但原來丈夫剛轉了新工作，而經我們計算後，客戶一人的收入已足夠申請按揭，故建議客戶可以一人名義購入物業，令將來再置業時更具彈性﹔最後客戶想申請80%的高成數按揭，以我們的經驗所得，若成交價低估價太多，按保公司批出按揭的機會很微，我們立即為客戶做好準備，多找幾間用不同按揭保險公司的銀行作查詢，終於找到一間估價較低、只估到350萬元的銀行，最後能成功批出按揭，客戶購得心宜物業。

其實銀行估價一向都會有一點滯後，升市未必跟貼市，跌市亦同樣未能即時跟隨下調，故此當市場下調時，業主可趁估價未追貼成交價的跌幅，盡快作出申請轉按套現，因為估價的有效期一般為60天至90天，這個有效期是指由查詢估價至到遞交按揭申請表的日期去計算。轉按套現不但可以賺取銀行特高的現金回贈，更可預留現金在跌市時把握機會再入市，如套出的現金未有用途亦可以放回「按揭儲者掛鈎戶口」，賺取與按揭息率同樣的息口。