李海文：《大灣區投資》內地值得買的公寓只有好少數?

身邊有很多朋友問我公寓可不可以買入來投資？今日同大家分享下我見解。
同大家先搞清楚「公寓」究竟是什麽物種？「公寓」這個名字對大家來講可能有點混亂。
「公寓」這個名由外國“Apartment ”翻譯過來的，在國內“公寓”這個名被廣泛濫用，有可能指“SOHO、酒店服務式公寓、商務辦公式公寓、或面積較小的住宅等等”。
從地的用途來劃分：可以劃分為「住宅公寓」或「商業公寓」。究竟在哪里可以了解到？其實在「預售許可證」可以看到準確信息。
根據國家規定“關於加強商業辦公建築規劃的建設管理”文件有規定：商業、辦公建築內部設計不可以類似住宅、別墅等也不可以突顯出居住的設施，例如：天燃氣、床之類。樓盤改名方面亦不可以用含有公寓、家園、花園、等容易誤導消費者以為是住宅的名稱。
但發展商好聰明，正所謂上有政策，下有對策，系呢D情況下樓盤有時會出現兩個名，一個系政府備案名，另一個是宣傳樓盤嘅名。
再提多次：商品房預售許證可以讓你瞭解到樓盤項目真實用途與樓盤項目的真實名稱。
講完商業公寓的用途及性質，現在與大家重點講述商業公寓怎樣買？
公寓的升幅通常比住宅稍為略低，但是它的投資回報率要比住宅高。

我認為，而家真正值得買入投資的公寓只有好少數。

與大家總結5個購買標準給大家參考下：

座落在城市一線區一線位/或者二線區的一線位置，最好要有地鐵/或者近地鐵。
有大型商業圈或購物中心、商業街、大型商場。而商場或商業街里面有什麽商戶是很重要的，能讓你了解到這個商業區的消費力及消費人群。舉例有：知名酒樓及餐廳、電影院、溜冰場，兒童遊樂場、圖書館、出名的外國品牌商戶、五星級酒店等等。）
項目的外觀同「內涵」都要「靚仔」，要大品牌發展商開發，最好曾經有開發 商業項目經驗，為什麽呢？因為外觀「靚仔」對進駐商戶來講，會間接影響他們的形象，可以講是一種無形的資產。最好這個公寓還附帶有甲級寫字樓項目就最好，可以為公寓帶來光環。對某些商戶來講，租金差小小不是大問題，更重要是看建築物外形有無獨特之處。
再舉幾個例子，大堂，因為現在講的是“商業公寓”當然要有個類似酒豪華特式大堂，營造出高級感。然後就是LIFT的分流，例如商場與公寓要分開LIFT使用等等. 但是有很多沒有經驗的發展商就會忽略這點。還有一樣更重要，就是有一個好的物業管理公司，這比住宅的物業服務要求更高，因為會幫你維持物業升值同確保租金回報。
面積適宜選擇較細，建議30~50平
為什麽要選擇較細？比如說 30 平方米戶型，跟50 平方米的戶型，租金稍有略差。但是在入手時，買50平方米意味著你的投資金額增加。所以建議選擇較細面積，因回報率更高。而面積細也意味著總價門檻低，下一家容易接貨！易轉手！
旅遊項目商業公寓：需要具備春夏秋冬四季的活動設施。如未能符合有4季設施，最少都要有冬夏兩季，原因是保障人流，資金流才可以維持旅遊項目營運及你每月每年租金收入保證。
以上五點標準都符合，當然是最好的選擇；如能滿足三四個都不錯了；但如果一個都不能滿足，建議大家買入之前真的要停一停，想一想。

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