黃詠欣：「事故單位」或「事故同座單位」是否難以承做按揭？

近日有一位客戶繼承了母親的單位，為免睹物思人他打算搬離單位，計劃將單位套現再置業，故此找我們協助申請按揭套現。

由於客戶並沒有詳述單位概況而銀行估價亦屬市價，最初估計銀行批核過程應該非常順利，但後來銀行拒絕了客戶的按揭申請，終發現原來客戶母親當年在家中因病厭世，當時沒有被傳媒報道，也沒有對外人提及，因此物業一直沒有被列銀行列入「事故單位」，故此銀行能正常為單位估價，不過當客戶想以讓單位做按揭套現，銀行便發現樓契中附有母親的死亡證，當中有註明了死因及離世地點是在單位內，因此銀行拒絕客戶申請，而該單位亦因為不能做按揭而較難轉售，最後客戶只能把單位轉為出租，而他則再轉租其他單位居住。

的而且確，曾經發生事故的單位是極難做按揭的，因此建議遇到心儀單位時，不但要留意銀行估價有否異常，最好要問清楚地產代理、管理處及在網上查看有否同座的事故新聞，同時也可查冊看看單位過往持有的業主，是否在持有物業間離世，如有這類情況便要再進一步了解離世的原因及地點是否在單位內。

除此之外，有部分銀行對於與事故單位同層、同座向或是上、下層的單位估價都會特別低，可能都影響到按揭批核，近日筆者遇到另一例子﹕

客戶以750萬購入物業，在購入前曾於網上估價，估值為800萬，所以他放心購入物業，但在他申請按揭時，發現銀行估價大幅偏低，故此尋求我們協助。我們為他向其他銀行查詢，終於協助他向可以「估足價」的兩間銀行申請按揭，由於他申請高成數按揭，除了銀行估價外，亦要根據按保公司的估價才可作準，但按保公司估值為710萬，所以只能以710萬元作計算，而不是以買入價750萬元去計算。經我們進一步了解下，原來他的物業與曾發生事故單位同座，可能導致按保公司估價偏低的原因。

不過，他的物業雖然同座有一個事故單位，但事故類型並不是好轟動的事故，而且物業與事故單位不單不同層數、更加是不同座向呢！我們再以近期成交作參考，發現上下層單位成交價都是正常市價，所以我們認為客戶的情況比較罕見，於是我們協助客戶向銀行及按保公司作平反，最終客戶能成功申請到足額的80%按揭。

就這個個案可見，網上估價只能作參考並不能作準以及如單位同座有事故單位或會對估價有影響，另外若要申請高成數按揭，除了銀行外，按保公司都會再為單位估值，相對比60%以下按揭成數嚴謹。

 

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