陸在山：「白居二」藏富於民　好過政府派錢

近日香港公開大學公共及社會政策研究中心參考了「中原城市指數」，以及50個成交量最高的居屋屋苑價格變動，編製出「居屋公開價格指數」，專門追蹤居屋第二市場交易價格。中心表示指數主要反映資助房屋價格變動，藉此讓政府在制定房屋策略作參考。指數亦反映居屋與私樓的差距收窄，間接為中下階層通過置業創造財富。在全球經濟不景與持續貨幣量化寬鬆下，相信政府通過協助市民置業，達至「藏富於民」的做法實不為過，這種資產增值方式亦較通過「派錢」對庫房的財政儲備更為有利。

房委會過去的文件指出「1997 年 6 月正式推行居屋第二市場計劃，為了增加居屋的流轉量，同時使現時公屋租戶和『綠表資格證明書』持有人多一個自置居所的途徑，而房委會亦可將所騰出的公屋單位，再編配給有需要的人士」，正好說明資助房屋流動的重要性。

正如中心負責人所指，政府通過俗稱「白居二」的白表居屋第二市場計劃將市場活化後，私樓與居屋第二市場價格差距收窄，變相將一班本身住居屋的人，提供更大的誘因出售居屋換想買的單位，將居屋與私樓之間的階梯收窄，形成能跨進一步的「置業階梯」。

有批評指「白居二」的成交個案每宗平均成交價較原價高近八成、大賺逾240萬元而房委會2014年底首批於今年屆滿限售期可投入居二市場的5個居屋項目，截至今年8月錄得27宗轉售，成交價亦較原價高介乎73%至1.13倍。有人認為「白居二」已淪為炒賣工具，未能協助「公屋以上，居屋未滿」的夾心階層置業。

為何不論資助房屋抑或私樓，在新冠肺炎肆虐多時下，樓價仍然不跌反升，可參考《經濟學人》於上月底一篇題為＂Why, despite the coronavirus pandemic, house prices continue to rise＂的文章。文中指出中高收入國家的樓價竟然在全球經濟幾近癱瘓瀕死時，自今年第二季皆錄得不俗的升幅，樓價竟然在疫情下不跌反升，與2003年沙士期間香港樓市大跌完全相反。各國在利率近零甚至負利率的經濟環境下導致銀行水浸，信貸亦十分寬鬆所致。正如美國的物業按揭年率已由年初的3.7%下降至九月底的2.9%，令供樓成本下降，樓價因而持續上升。

反之由於新冠肺炎疫情反覆不定未見平息，各國包括本港已多次通過派錢、保就業等方式保住經濟，可惜疫情持續導致國庫日虛，正所謂「長貧難顧」致無計可施，據悉七國集團今年派發的薪金補貼及福利開支，已多達GDP 5%逾千億美元。加上各國為挽救物業市場免於出現骨牌效應，出現多人負資產情況，不少政府允許按揭者暫免供款，或只需還息暫不還本等。在全球經濟不景與持續貨幣量化寬鬆下，相信政府通過協助市民置業，達至「藏富於民」的做法實不為過，這種資產增值方式亦較通過「派錢」對庫房的財政儲備更為有利。

有團體認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制，例如規限業主住滿7年才准轉售等。筆者反倒認為如整體土地和房屋供應，未能通過多管齊下方式增加，即使設下更多的限售條款，樓價只會不跌反升，在貨源供應更少，而期望置業的中低收入人士在未能於私樓購買情況下，只會更加望門興嘆，上車無望。

與其設下更多限制，倒不如大量增加每年「白居二」的名額，由4500個增至1萬個，讓更多人可購買二手居屋，屆時價格競爭下才有望回穩。但總而言之，相信只有通過增加土地房屋供應和流轉，才是解決香港房屋短缺、樓價高企的治本之道。

 

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