卓偉：新界有地就不需要「明日大嶼」嗎？
立法會財委會以大比數通過「明日大嶼」中部水域人工島相關研究撥款，意味著「明日大嶼」研究終於正式啟動。然而，目前通過的僅是第一步的研究，真正動工之日不知何時，到真正看到一層層高樓拔地而起更不知要等到何年何日。
對於「明日大嶼」計劃，華懋集團執行董事兼集團行政總裁蔡宏興日前接受傳媒訪問時表示，目前無足夠資料判斷是否支持「明日大嶼」，認為需要研究，但政策方向上不同意香港無地，假如只是覺得單位不夠就要填海，出發點未夠深思熟慮。
蔡宏興說得無錯，香港從來不是無地，香港已發展土地僅及總面積的四分之一，比新加坡、深圳都要低很多，單是未被政府納入發展的棕地已有過千公頃，還有大量的鄉郊地、祖堂地以及可供轉劃為住宅用地的地皮，這些土地一直都存在。據估計，香港的祖堂地超過2,400公頃，已經超過整個「明日大嶼」計劃。難怪一些發展商認為「明日大嶼」並無必要，更是遠水難救近火。
無疑，新界有地，但問題是這些地不是政府，而是在發展商、地皮持有人、宗族人士手上。這些土地長期未能發展，一直曬太陽，有不少原因，既是由於政府的過時政策，在補地價及發展新界地上未能因時制宜，官僚傾向少做少錯，也在於這些新界土地錯綜複雜，例如祖堂地需要所有相關宗族人士全數同意才能出售，一些大族動輒千人，如何發展？至於棕地也不是想發展就發展，始終不少棕地上已有各種作業，不是政府想收就收。當然最重要的是，發展商對於手上新界地，想如何發展有各自考慮，並不一定配合政府的房屋計劃。新界地雖多，但卻是仰賴於人，並非政府可以主導。
特區政府早前宣布已經覓得興建31.6萬個公營房屋單位的土地，預計可以滿足未來10年的公屋單位需求。當然其中有不少「水份」，有不少不確定性。但問題是這樣的數字也僅能滿足香港社會的「最低要求」，更遑論改善市民居住質素、提高人均居住面積。而且10年之後的房屋供應又如何？又要如現在般見縫插針覓地嗎？因此，政府需要擁有自己的土地儲備，不是發展商的土地儲備，不是新界人的土地儲備，而是政府自己的土地儲備。有了這樣一個土地儲備，才能夠有真正的土地房屋規劃，否則自己根本手上一塊地都沒有，這樣的10年計劃有何計劃可言？
政府要真正主導土地供應，新界地固然是一個開拓、發展的方向，但要真正擁有大量可規劃的土地，除填海之外卻是別無他法。日本、荷蘭是世界上填海造陸最多的國家，日本戰後新造陸地1500平方公里以上，相當10個神戶市區或20個香港島。新加坡過去10年填海面積亦超過2,000公頃，更計劃再填海近5,000公頃。這些國家也有不少鄉郊地，為什麼還要大規模填海？為什麼沒有考慮成本效益？原因就是填海才能有效規劃土地，配合市民居住需要和經濟需要。
至於填海效益，填海成本固然不菲，但經濟效益和收益同樣驚人。香港這麼多年來，填海造地有哪一次不是收穫十倍、百倍之利？早前有財經界猛人王兟就指出，「明日大嶼」土地用作住宅的部分，保守估計每方呎售價可達8000元，是每方呎造地成本的5倍多，故此整個項目有利可圖的機會其實頗高，他並稱配合財技，港府可年賺逾300億息差云云，是耶非耶？當然需要研究，但香港從來土地有價，如此龐大的填海計劃，要集資其實並不困難。這樣，政府完全可以一邊發展新界地，一邊繼續推進「明日大嶼」。土地不嫌多，「明日大嶼」與新界地並沒有必要二選一。
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