招國偉：應考慮進一步收緊居屋的轉售限制

天水圍屏欣苑（維基百科圖片）

最近有報導指，房委會於2016年居屋計劃推售約2,700個單位中，位於天水圍的屏欣苑，有業主在兩年後轉售單位，並獲利約200萬元，呎價更是天水圍綠表呎價新高的紀錄。

上述轉售圖利的情況只屬冰山一角，還是普遍情況？筆者嘗試統計及分析房委會於2014年推出的居屋計劃中，業主在未補價市場中轉售單位的情況。房委會於2014年居屋計劃中共推出五個屋苑，包括：沙田的美盈苑、美柏苑，荃灣的尚翠苑、青衣的青俊苑，以及元朗的宏富苑。根據房委會的網站資料顯示，有關居屋第二市場(未補價市場)的成交記錄，上述五個屋邨近50個單位在「居二」市場先後進行了轉售。其中，美盈苑共有6個成交記錄、美柏苑有4個，尚翠苑成26個、青俊苑有3個，而宏富苑則有10個，尚翠苑單位佔過半數。

先就各個屋苑進行分析，在美盈苑6個成交記錄中，單位平均定價為270萬元，而平均成交價為530萬元，帳面獲利平均每間為260萬元，成交價較定價高出約98%；而美柏苑方面，有4個成交記錄，單位平均定價為250萬元，平均成交價為490萬元，帳面獲利平均每間為240萬元，成交價較定價高出95%；而尚翠苑方面，則有26個成交記錄，單位平均定價為270萬元，平均成交價為530萬元，帳面獲利260萬元，平均成交價較定價高出96%；青俊苑有3個成交記錄，單位平均定價為240萬元，平均成交價為450萬元，帳面獲利210萬元，平均成交價較定價高出89%；而最後的宏富苑，有10個成交記錄，單位平均定價為240萬元，平均成交價為450萬元，帳面獲利210萬元，平均成交價較定價高出88%。

概括而言，上述49個居屋單位，平均定價為250萬元，而在「居二」未補價市場中轉售，平均售價達到490萬元，帳面獲利達240萬元，平均成交價較定價高出95%，即接近一倍。數字反映了居屋業主轉售單位後，確有相當可觀的獲利。由於政府於2018年修訂了居屋的定價機制，令居屋的售價更貼近市民的負擔能力，故房委會同時收緊了轉售限制，由五年禁售期延長至十年，以減低炒賣情況，但在居二市價的轉售限制上，並無進一步收緊，仍然容許業主在持有單位三年後，可於未補價市場放售予指定買家，並可自由議價，但首兩年則不可高於原價轉售單位。

資助房屋的本意，是讓負擔不起購買私人樓宇的市民，有機會透過購買資助出售房屋，置業安居，向上流動，但從上述的獲利情況而言，固然會吸引更多市民申請購買資助房屋，也相信會成為了居屋踏進私人樓宇市場短期的好跳板，但這或有違了資助房屋的本意。房委會應考慮進一步收緊居屋的轉售限制，如延長首兩年不高於原價的轉售限制，在今天樓價仍然居高不下的情況，應減低投機炒賣的誘因。