招國偉：支持推行劏房租管 措施力度有待加強

政府於去年4月成立了「劏房」租務管制研究工作小組，負責就香港的「劏房」狀況向政府提交報告，以及就應否對「劏房」進行租務管制，並探討其可行的方案。工作小組剛向政府提交了報告，原則上認為政府應對「劏房」實施適當的租務管制，以保障基層市民的租住權益，筆者對此表示支持，但部分建議措施保障力度仍顯不足，期望政府在全面接納研究報告的同時，進一步加強保障措施的力度。

就劏房規管的範圍方面，工作小組建議規管的範圍應相對廣泛，盡可能涵蓋各類「劏房」，以致更多「劏房」租客能受惠於建議中的租務管制，是值得支持的。即如寮屋、天台屋以及工商廈的劏房，涉及住宅用途的均受到規管，可避免產生漏洞，業主因而規避，衍生更多問題。

在訂立標準租約方面，工作小組建議制訂載有強制性條款的《標準租約》，當中列明包括但不限於：租賃期、收取及發還按金、攤分收取公用設施費用的方式、單位內的裝置維修責任等，若業主違規，即屬犯罪並可處以懲罰，進一步釐清了業主與租客之間的權責，保障了雙方的權益。而在收取水電費用問題上，工作小組建議讓「劏房」業主與租客自行討論和協定一套合適和可接受的分攤方法，以杜絕濫收水電費等不公義的行為，筆者支持有關建議，但措施針對收取水電費的方式只屬權宜辦法，長遠來說，應要求從事劏房租賃的業主，須為單位安裝獨立的水錶及電錶，並成為出租單位的基本裝置，以最終達到「用者自付」的公平原則。

而在續租權保障方面，工作小組建議租客可有權續租一次，享有最長為四年的租住權保障。筆者支持工作小組提出恢復續租權保障的建議，但認為力度仍不足夠。截至去年12月底，公屋平均輪候時間上升至5.7年，接近「六年上樓」的景況，而根據研究報告中，有48.4% 的受訪住戶正申請公共租住房屋，更有50.1% 住戶在現時的「劏房」居住時間多於3年，這反映出不少基層市民需要租住劏房至上公屋這段期間，居住「劏房」時間較長，穩定的「劏房」居所對於基層租戶是相當重要的，建議政府考慮延長續租期至最長6年，採取「2+2+2」的方式，即每兩年為一個租賃期，租客可有權續租最多兩次，加強續住權的保障。

對於續租租金的規定，工作小組建議對原有的受規管租賃與續租後的受規管租賃之間，租金加幅設置上限，建議以差餉物業估價署發佈的私人住宅租金指數為基礎，並設15% 的加租封頂上限，以較低者為準。研究報告列出了過去23年以來，差餉物業估價署發表的私人住宅租金指數，當中有9年錄低跌幅，而有14年則錄得加幅，而當中有一半年期更錄得加幅超越15% 的封頂上限。就加租封頂上限，政府可參考現時房委會的公屋租金調整機制中，設10% 的加租封頂上限機制，進一步保障基層市民免受加租的沉重壓力。

對於「起始租金」方面，工作小組認為，制定既客觀且易於施行的機制，以公平地決定業主可收取的最高起始租金並不可行，現時不會作出相關規管，筆者對此表示失望。明白到現時缺乏「劏房」租賃市場的整全資料，制定客觀公平的最高起始租金存在不少的挑戰，但日後透過訂立《標準租約》，業主須向差餉物業估價署提交受規管租賃的資料，相信能有助於政府研究「起始租金」的措施。「起始租金」應保留作為較長遠的選項，而非全盤否定，政府日後在檢討租管措施時，應考慮制定「起始租金」，填補政策的漏洞。

最後，工作小組建議設立「劏房」租金資訊平台，讓公眾更容易查閱關於「劏房」租務市場的資料，相信透過更多租務資訊的提供及流通，讓基層市民能夠選擇適合及可負擔的住房，期望政府接納建議，盡快設立及啟動有關平台工作。

隨着公屋輪候時間持續上升，基層市民住屋問題水深火熱，工作小組亦因應社會普遍期望加快完成研究，亦提前於3月底前向政府提交報告，這點值得支持，期望政府盡快啟動立法工作，爭取於今屆立法會會期完結前，完成相關的立法事宜，加強對基層市民住屋的保障。歸根究底，恢復「劏房」租務管制措施只是治標的方法，治本，仍然是致力增加公營房屋的供應，讓基層市民加快上樓，改善居住環境。

 

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