吳桐山：要公屋住大點 現實很骨感
新一屆特區政府上任，通常有個蜜月期，原因是公眾並不理性，會簡單將問題完全歸咎上一屆政府。新官上任，會認為有希望解決。希望是有的，但有沒有大家幻想的那麼大、那麼快呢？恐怕夢想很豐滿、現實很骨感。
以大家最關心的土地房屋政策為例。香港人過去25年愈住愈細是現實，但是不是新一屆政府上任，很快就可以改觀呢？看看行政長官李家超上任後提出的貼地目標，現在破新高的公屋輪候時間，李特首的目標也就是不再變得更長，繼而尋求縮短而已。現在是6年，距離當年的3年上樓目標相去甚遠。短期目標也就不會更差，要改善，肯定是緩慢而長期的。
香港居住面積只有別人一半
除了縮短公屋輪候時間，社會還有一種呼聲：要讓港人住的大一點，例如公屋的人均面積應該變得更大。這個目標就更高了。
先面對現實。香港人均居住面積中位數於2021年僅得16平方米，居住空間遠低於全球標準。以首爾、新加坡及台北等亞洲先進的國家或城市為例，它們的人均面積可高達30至35平方米。香港要擴大一倍才算追的上別人。至於劏房，人均面積更僅得6.6平方米；公屋租戶的人均居住面積平均數就有13.5平方米。
但要注意，平均數歸平均數，實際上分配極度不均。按照房委會的標準，公屋上樓是人均不少於7平方米。典型一個三口之間，一般會分配30平方米的單位，人均也就10平方米，顯著低於平均數的13.5。如果將來三口之家添丁或者添千金，變成四口之間，那麼人均面積就會變成7.5平方米，仍然大於7，不可以要求調遷。據我所知，很多現在上樓的公屋家庭，上樓時的標準都是10平方米/人，很快會跌到7-8平方米/人，因為上樓的家庭大多是年輕夫妻，很多都會生多個。
於是有人就提出，公屋人均面積太小了，要增加。我認為，稍微增加可以，要大幅增加是不可能。有兩大因素制約：公平和樓價。
公平和樓價制約公屋面積
不患貧患不均。如果現在上樓標準是10平方米/人，將來的單位建得大了，哪怕你能找到足夠的土地，例如變成13平方米/人，也不過分吧。但如此一來，原來住公屋的人就會有很大意見：憑甚麼現在的四口之家可以住40多平方米，我只能住30平方米？既然你上樓標準提高了，那麼調遷的標準也一定要提高，我要申請調遷去大公屋。全港有200萬人住在公屋，一旦你新公屋的上樓標準有大的上調，這200萬人就會有意見，去哪裡找那麼多土地滿足這些存量需求？當然，如果你只是輕微增加，例如增加至11平方米/人，現有住戶可能會嫌麻煩不調遷算了。差別一大存量需求就會吵上天。
香港的樓價一直很高，政府的目標是保持平穩，肯定不想樓價大跌，但如果樓價不大跌，你要增加公屋上樓的面積就十分困難。現時市民買私樓住的也不大。數字上全港的居住平均數16平方米和公屋平均數13.5平方米，差別就不大。一個三口之間，買私樓一般也就住40平方米，比現在公屋新上樓的家庭多2至3成人均居住面積。
住私樓和住公屋，你總要保持一定的差距，前者的人均面積肯定要大於後者。如果你公屋人均面積要大增兩三成，那麼與其熬生熬死供樓數十載，何不做少一點住公屋？公屋面積大增，後果就是鼓勵所有人「向下流動」，輪候公屋的人會大增，自動平衡供需，令政府增加公屋面積的努力被沖銷了。
我想說的是，問題牽一髮動全身，公屋和樓價、經濟有着千絲萬縷的關係，不是說單單多找兩塊地就可以建大一點的公屋，整個社會的各種元素是會自動平衡的。今天的結果是諸多因素平衡後的結果，你動一個參數，整條數式就會重新計算，各個數都會自動變。所以，我只是早點給大家做預期管理，不要想象新一屆政府可以瞬間改變大家的居住環境，過程是積跬步至千里，一點一滴累積起來的。
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