寒柏：香港商廈是「重災區」
由疫情至今，香港工商大廈的空置率不斷創新高。但普遍港人在迷信「磚頭」的信仰下都不以為意，並為空置率高的情況不斷尋找藉口，並不肯正視問題。
根據高力國際研究數據顯示，4月香港整體甲級寫字樓空置率高達1,300萬呎，是2019年水平的3倍多，超過美國曼克頓的12.5%及新加坡的4.6%。據市場資訊顯示，李嘉誠旗下長江集團中心空置率約25%，長江集團中心2期亦於不久將來完工。李兆基旗下正興建的The Hendreson已開始招租，但出租率僅為30%左右。
其實疫情以來，寫字樓空置率一直高企，九龍東的新型工商大廈空置率維持在15%或以上，現在九龍東、九龍西及啟德等地段還陸續有新盤落成，情況並不樂觀。
為何會發展成今日的亂局呢？由於港府在規劃上一直出現問題，其城市及交通規劃所牽涉的部門極多，程序繁瑣，但一起首的假設已出現錯誤，自然讓香港走入今日的困局。
記得近25年前，香港商界便牽起一陣「商廈風」。由於03年後經濟復甦，內地自遊行及企業來港集資的大潮流下，港商認為將會有大量企業把總部設在香港，本地工商物業供應短缺，肯定無法應付急增的需求。
值得一提的是，當年林奮強便一直提倡此事，並認為港府只留意到住宅樓宇供應不足，但卻忽略了工商物業的需求急增的問題。
當年林奮強在《香港黃金50》的研究裡，就是簡單地預估將有多少內地公司來港上市，有多少間外國公司把亞洲總部設在香港等等的「粗疏數據」，便假定香港的商業大廈供應嚴重不足。細想之下，內地企業來港上市後，亦不一定把總部設在香港。在生產及市場皆在國內的情況下，內地企業最多只會把海外融資部門設在香港。在互聯網科技的革新下，它們亦不必在香港僱用太多人，更不必租用太多或太大面積的寫字樓。此外，內地及海外公司來港會租借甚麼類型的辦工室呢？九龍東偏離中環，新型寫字樓與舊工廠混集，這又是否大機構所喜歡的地段呢？
物業發展是動輒上5至10年的項目，我們豈能只看一、兩年的發展，便犧牲了住宅項目，並粗疏定下這工商物業的發展大方向呢？
這香港上流社會及商界的思路，亦可從港府的城市規劃看得出來。九龍東、荃灣、九龍西及啟德等舊區重建項目，多以工商大廈為主。在住宅嚴重短缺的情況下，港府卻不斷把珍貴無比的市區用地撥作商業用途。舊區重建範疇裡，港府把工業大廈的高度及地積比率放寬，新型工業大廈的設計亦與一般商業大廈無大分別。由工業用途轉向商業用途的補地價申請亦相對寬鬆，港府只對住宅用地作出嚴格的審核。
因此，在舊區重建項目裡，舊工業區多變為商業區，發展商興建工商兩用的大廈、寫字樓、醫生樓、銀座式大廈、商場、停車場、新型冷凍貨廠、數據中心及酒店，極少能會把舊地重建為住宅。即使是傳統商住兩用的舊區，例如是鰂魚涌、北角、天后、佐敦及油麻地等等，在重建後亦會傾向變為商業大廈。
大家卻始終沒有想清楚市場上是否真的對工商物業有如此龐大的需求。近年，非核心區的甲級寫字樓，都一直停留在18至20元一呎左右，再加上近年空置率創新高，工商大廈的問題，始終是「紙包不住火」。
由於有內房商出現財困，全幢商業大廈「銀主盤」湧現，劈價近一半也是無人問津，更使業界愈來愈擔憂。
為何會有這情況出現呢？美利息高達5厘，香港工商大廈的租金回報率卻在2厘或以下，還出現超過至少1成的空置率。投資客豈會用5厘的成本換取2厘以下的回報？
回看這25年的發展，本港住宅供應嚴重不足，移山填海受限，舊區重建多被引導至發展工商大廈。大型及一線發展商手上仍有住宅發展項目，或在傳統毫宅區興建精品，或在新區興建一整個新社區，但二、三線的發展商則只能發展納米樓、寫字樓、銀座式大廈及數據中心等等。
有人提議，港府可以考慮把空置的工商大廈改裝成住宅。我們先不必深究這題議是否可行，但若然成真，則或許不只工商物業受壓，連本港住宅價格亦會下跌。
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