陳凱文：香港真是「地少人多」嗎？
近年來，香港樓價高企，樓宇及土地供應問題，備受港人關注。特首林鄭月娥自上任後，便提出所謂的「土地大辯論」，並成立了土地供應專責小組。日前，為期5個月的「土地大辯論」，正式展開公眾諮詢程序，小組提出了十多個土地供應選項，並分為短中期措施、中長期措施及概念性建議，讓大家探討一下，香港應該發展哪些土地。
然而，在大家思考香港的土地政策前，我們應該先搞清楚一些問題：香港的土地分配情況，究竟是怎樣的呢？學校自小灌輸給我們的一個概念：「香港地小人多」，又是否事實真相及真相的全部呢？我們究竟是土地供應不足，還是受到一些土地政策所限，使到香港的住宅用地不足呢？
要探討這些問題，我們可從官方的香港土地用途數據中，查找答案。根據規劃署的數據顯示，香港的陸地面積約有1,111平方公里，當中只有24.3%是已發展土地，佔地約269.97平方公里，當中商業區只佔4平方公里，工業區佔26平方公里，農業用地佔68平方公里，道路及運輸用地佔54平方公里，政府、社區設施及休憩用地佔51平方公里，真正用作居住的住宅用地，其實只有77平方公里。
圖：香港土地用途 (來源：規劃署)
換言之，香港現時734.7 萬人口，其居住面積只佔香港總面積的7.9%。還有一點需要注意，這77平方公里住宅用地中，低密度鄉郊式居所便佔了35平方公里，居屋和公屋用地只佔16平方公里，包括低密度住宅在內的私人住宅面積，則佔26平方公里。由此可見，我們現在樓價高企、居住環境擠迫的真正成因，真的因為「地少人多」、土地資源緊絀嗎？不是，真正成因是劃作居住的土地面積，實在太少。
說到這裡，便要提提不少人說過的開發郊野公園。誠然，現時郊野公園、海岸公園和海岸保護區，佔了全港42%的土地，但是大家不要忘記，香港共有75.7%的土地未開發，扣除了42%的郊野公園用地後，再扣除了7平方公里的劣地、石礦場和岩岸，我們仍有367.4平方公里的土地可供開發。我們只需從當中拿出50平方公里開發，當中預留一半土地作交通、教育、文娛和基建用途，已能使居住用地增加25平方公里。
由此可見，即使不挪用郊野公園用地，政府只要開發其他綠化帶的未開發土地，甚至只需拿未開發的1/5土地出來，已能大幅度地增加香港的居住用地面積。再退一步來說，即使政府不發展可開發的綠化帶，在香港根本接近沒有農業的情況下，將部分農地拿來開發，也是一種選項。可以說，樓價高企、樓宇單位供不應求，根源似乎不是來自土地資源緊絀。所謂的「地少人多」，似是一個假象，多於一個實際問題。
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