寒柏：土地供應研究的迷思
特首林鄭月娥在競選時已指出，現時香港房屋及居住問題嚴峻，增加土地供應，是香港政府最首要做的事；但同一時間，香港不是沒有土地，而是社會如何凝聚共識、解決分歧，謀求發展，找出土地發展的新方向。
因此，林鄭月娥上任不久，即設立土地研究專責小組，為香港的土地問題「把脈」。林鄭上任至今已有十個月，土地研究專責小組終於在本年四月底召開記者會，扼要說明小組之「研究成果」，並預計討論及搜集各方意見後，在十二月左右便可以正式提交報告。
小組在增加土地供應的議題上，設下「短中期選項」、「中長期選項」和「概念性選項」三大範疇，總結如下：
這種分類方法，最終必會使政府受到諸多制肘
研究小組一共列舉了十八項建議，撇除八項概念性選項，仍有十個方案。選擇太多，因此研究小組把它們以「時間性」作為分類。具體可行及爭議較少的，歸納成「短中期選項」，較多爭議及需要時間營造共識的被列為「中長期選項」，爭議性更大或較難實踐的，被稱為「概念性選項」。
研究小組做的是官式文章或學術研究，為選項按艱難程度分門別類，或許無可厚非，但真正制定及落實政策時，前設了這些「時間性」或「輕重緩急」的框架，恐怕絕不適合。
或許大眾初看報告，都會認為這種分類的邏輯性非常強，有什麼不好呢？可是，學術研究是一回事，但政策實施又是另一回事。如果被「思想框框」局限，我們就會很容易只集中研究「中短期選項」。然後「前設式」的，已假定「填海造地」和「發展新界土地」等選項一定是中長遠發展；換句話來說，即未來數年、甚至乎十年內，亦無法開展。
以此方式來區分，很有可能，大眾就只會集中研究「短中期選項」中的開發農地和棕地，而農地偏偏多為大型發展商所持有，政府無論在施政及討價還價上，亦難免處處受制於地產商。反過來說，地產商亦需要考慮自身利益，向股民及投資者交代，縱然管理層有心，亦未必可以完全配合政府施政，更難以解市民之急。
土地研究及討論之目的就是營造共識，何必以「短中期」、「中長期」和「概念性」等選項來分類？如果一旦達成共識，所謂「中長期」的計劃，難道就不能立刻啟動？值得一提的是，當年港英政府發展新市鎮又好，填海也罷，不是立馬便行？為何英國人一去，所有回歸前能做的選項，都變為難題？為何這些最有效的方法，都成了遙不可及的「中長期選項」？為什麼要把「填海造地」和「發展新界」這兩個最能大幅增加住宅用地的選項，都排除在「中短期選項」之外呢？
其實，土地研究專責小組若認為有需要把選項分類，何必以「時間性」來區分？最簡單的辦法，就是按預計土地供應之數量來分類：最能大幅提供土地供應之選項，歸納做第一類，次之的稱為第二類，只能提供很少土地的選項，作為第三類。這種分類方法，不是更加一目了然，更方便討論嗎？
小心聚焦爭拗個別選項而忽略大局
過去十個月，一直都有不少土地發展的爭議。可是，選項太多，容易使人忽略大局。例如，當大家只討論棕地的時候，明明有大量農地亦可善用，卻鮮有人提及。甚至乎，有人大力反對開發郊野公園，大眾興高采烈的大談環保之際，亦容易使人認為，最好連農地和棕地也不要碰了。
又例如，當有人建議重新填海的時候，忽然有人拋出「填水塘」這個建議。須知「水資源」向來十分珍貴，雖然香港有中國的「東江水」，但內地其實也未必夠食用水，這議題一拋出，自然受各方攻擊。大家反對「填水塘」，甚至乎連「填海造地」也一同反對。
此外，近來又有人談及哥爾夫球場的用地。其實這一幅地，最多也只能建一、兩萬個單位，根本不能解決香港長遠土地居住問題。發展土地的選項不少，難道就一定要先移平了哥爾夫球場，才能談其他的選項嗎？現在香港只有6.9%的土地為住宅用地，正如林鄭月娥指，香港並不是沒有土地，何必上綱上線的針對哥爾夫球場？過去十個月的坊間討論，都是「只見樹木，不見森林」，徒增矛盾，根本忽略了大局。
執行上，到底應該「先易後難」，還是「先難後易」？
閱讀土地研究專責小組的新聞稿，或許已可粗略得知港府的打算；總的一句，就是「先易後難」。港府先與地產商合作發展農地，再處理一下棕地，當然是在現有行政架構上最容易做到的事。可是，想深一層，與地產商合作發展農地，難道真是一件很容易的事嗎？如果這麼容易，為何這二十年來，都無法大規模的落實？
反而，最能解決土地問題的「填海造地」和「發展新界土地」之選項，都列為「中長期」。說穿了，即最好現屆、甚至乎是下一屆政府，也不用處理這些難題。此外，連填海的規模也有一些界限了。香港明明靠海，本來最方便的就是「填海造地」，且空有1,110平方公里的土地，居然研究十個月後，土地問題上仍顯得捉襟見肘。
「先易後難」當然是施政者最舒服的事，但卻把難題都留給下一代。其實，一個負責任的政府，反而應該考慮「先難後易」的方略。把現在看來最艱辛的「大難關」都打通了，其他瑣事，自然迎刃而解。
其實「填海造地」才是王道
如果先推行最有效率的「填海造地」和「發展新界土地」，難道我們怕個別地產商還會囤積居奇，不肯讓出農地麼？如果最終香港能大幅「填海造地」，政府便不必再「插針式」的建屋，甚至乎其他選項也未必要推行；至少，急切性不再這麼高。此外，在預期土地供應可以大幅提高的情況下，香港樓價將更容易回到正常合理之水平。
筆者大膽假設，如果「發展新界土地」涉及太多環保團體反對，倒不如先推行「填海造地」的選項。填海亦難免會有熱愛大自然的人反對，但爭議始終較少。
此外，在「造地」一事上，港府甚至乎可以「跳出現有框框」。例如，除了在香港水域內填海之外，港府能否請求中央政府在香港水域以外幫忙填海，再以大橋接駁？甚至乎在內陸地區再多劃一些土地給香港使用？中國建築技術已達世界級水平，如得中央政府支持，港府在「造地」上，其實是有很多選項的。至少，港府與香港各大財團談判時，只要拋出這些議題，肯定會更容易達成共識。
當年港英政府，不是也多次填海嗎？憑空「造地」，既不影響原有市區的規劃，又可在新土地上重新設計，當然是最方便快捷的手段。總的來說，無論在規劃及推行上，「填海造地」的效率都是最高的。
順帶一提，如果某些環保團體或顧問，與地產商關係較佳，甚至乎受其資助或有業務往來的話，始終有利益關係，言論客觀性成疑，應否立法監管？在原理上，土地問題是香港小市民的大事，任何顧問、意見領袖或團體所代表之利益，都應該要公開透明，方可減公眾疑慮。
當香港大約有90%人口，只居住在3.7%的土地上，難道我們還不知如何取捨？筆者相信，一般市民對這個議題早有共識；其實意見分歧的，就只有地產商、環保團體和各主要利益持份者。作為一個負責任的政府，應該盡最大能力，為小市民爭取，擺平大財團和各界別之利益紛爭。
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