黃詠欣：計算租金回報

現時銀行大幅削減存款利率，十萬元存款一年利息只得一元，市民不得不把現金投放於其他投資市場以賺取更大回報，故此很多人買樓收租作長線投資，因既有即時回報又可賺取資產升值，但買樓收租一定要懂得計數，亦要考慮物業租值潛力及租金承接力等因素。

首先要了解何謂租金回報率，最簡單的方法是把年租金與樓宇價值相除，假設每月租金為$15000(即年租金為18萬)，物業價值為720萬為例，租金回報率便是2.5%，若是租金收入愈高，樓價維持不變，租金回報率便會愈高。但現時大部分出租物業都是採用全包形式，業主需為租客支付管理費、差餉、維修費及物業稅等支出，若以十二個月租金收入計算回報，並不能實際反映物業的真實回報，故此業界人士建議以十個月租金計算，餘下兩個月租金作為雜項費用，計算回報率較為準確，以上述例子來計算，十個月租金即為15萬，物業價值720萬，屆時租金回報率只有2.08%。

另外，持有物業出租或買樓收租，租金回報計算亦有不同。前者以購買物業時價格計算，後者則以單位市價計算回報。假設某單位的買入價為300萬元計算，年租金是18萬，其回報率便是6%。若把該單位以720萬元連租約出售，有意購入單位的買家，便應以720萬去計算租金回報，租金回報率便下降至2.5%。

其實，租金回報有時會出現誤導情況，部分舊區及樓齡逾三十年的單幢舊樓，租金回報雖然達13厘，但管理煩瑣，加上維修費高昂，會增加投資成本，長遠扣除維修費用後的租金回報有很大的出入。現時銀行連租約物業按息與一般物業按息同樣可低至H+1.35%，但要注意開始連租約物業的最高按揭成數為五成，故有意買入連租約物業之買家請預留充足首期。