招國偉：資助出售房屋按揭計劃新安排

房委會最新建議，為資助出售單位計劃中的一手市場及第二市場的買家，提供按揭貸款的財務機構會有新的安排。主要考慮到除了按揭保證契據接受「最優惠貸款利率計劃」，即市場上俗稱「P按」外，建議應涵蓋至「同業拆息計劃」，即市場上俗稱的「H按」。由於考慮到「同業拆息計劃」已成為市場上最普遍的一類按揭計劃，根據香港金融管理局的資料顯示，截至2022年1月的過去12個月，除資助出售單位的按揭貸款資料外，在新批住宅按揭貸款中，以香港同業拆息作為定價參考的按揭貸款比例，平均超過96%，而以最優惠利率作定價參考的按揭貸款比例，則少於2%，情況相當懸殊，當然這有其原因所致。

根據分析，「同業拆息計劃」一般以香港銀行同業拆息加預定百分點的方式組成，當本地銀行體系資金較充足時，利率便會下跌，相反，資金不足時，利率便會上升，升跌取決於資金的多寡。不過，由於銀行拆息較為波動，普遍銀行都會設有「封頂位」(Cap Rate)，而「封頂位」一般而言等同於P按息率；因此，一般來說買家要繳付的樓宇貸款的利息開支，會較最優惠貸款利率計劃的買家為低，可以減輕供樓的負擔，所以具有相當的吸引力，亦成為了市場上的主流按揭計劃。

筆者對於房委會的建議是表示支持的，認為是與時並進的做法。房委會在相關的文件中，更提出自1978年房委會推出居屋以來，便採用以最優惠貸款利率為基礎，但在現有記錄中並無顯示為何按揭保證契據只接受「最優惠資款利率計劃」，不禁令人覺得是後知後覺的舉措，但遲做總比不做的好。

截至今年3月底，獲房委會貸款保證的未償還按揭貸款總額約為970億元，涉及約78,800宗按揭，貸款金額及數量為數都不少。目前房委會仍與多間財務機構進行溝通，暫定會於今年11月1日推行新安排，亦預料將會有不少業主申請轉按，以節省利息和按揭還款，應會受到社會的普遍歡迎。

此外，早前行政長官林鄭月娥亦提出，有意在資助出售房屋中引入漸進式按揭，令更多市民可以「買得起，供得起」。而運房局局長陳帆表示，考慮措施對房委會財政的影響，以及業權上法律問題等，正與銀行、金管局等進行溝通。雖然政府於2018年6月修訂了居屋定價機構，價格更貼近市民的負擔能力，但由於房委會出售的單位是「清水房」的標準，買家支付的置業開支也同樣是不少的。正如今次房委會放寬按揭貸款契據，是與時並進的做法；同時，筆者亦期望，特別是新一屆政府上任後，能就漸進式按揭進行研究，在可行情況下把計劃引進到資助出售房屋中，令更多市民在置業上更有多的選擇。

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